不收房，用不用交物業(yè)費？
近年來，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾呈現(xiàn)出易發(fā)多發(fā)態(tài)勢，其中，因物業(yè)費交納引發(fā)的矛盾糾紛不在少數(shù)。近期，西安市某小區(qū)的業(yè)主，在物業(yè)公司發(fā)出收房通知后未及時辦理收房手續(xù)，物業(yè)公司要求其自通知發(fā)出之日交納物業(yè)費，雙方因此發(fā)生糾紛。那么，物業(yè)費到底該從啥時候交？不收房的情況下需要交納物業(yè)費嗎？
對此，記者采訪了陜西華格律師事務所律師蔡芬芬。她就交納物業(yè)費相關的法律規(guī)定進行解讀。
我國物業(yè)管理條例第四十一條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。由此可知，法律認為業(yè)主交納物業(yè)費的義務從房屋交付時開始。而在此之前，物業(yè)費則由建設單位承擔。
對此，蔡芬芬說：“一般情況下，開發(fā)商將房屋交付給業(yè)主后，由業(yè)主承擔交納物業(yè)費的義務。但是現(xiàn)實情況往往很復雜，在房屋交付的過程中，會出現(xiàn)開發(fā)商交付的房屋不符合約定標準業(yè)主拒收，或者業(yè)主因自身原因未在規(guī)定期限內(nèi)收房的情形，得按具體情況分析?！?/p>
“如果開發(fā)商在房屋未經(jīng)竣工驗收合格的情況下向業(yè)主交付房屋，或者在交房時向業(yè)主隱瞞房屋未經(jīng)竣工驗收合格的信息，都不能構成有效交房，業(yè)主可以拒絕收房，且無須承擔自通知交房之日至正式交房期間的物業(yè)費。”蔡芬芬解釋，竣工驗收合格是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié)，也是法定交付的最低標準，如果未滿足該標準，交付行為就不生效，物業(yè)公司也無權要求業(yè)主支付物業(yè)費。
蔡芬芬表示，如果開發(fā)商交付的房屋存在房屋主體結構質(zhì)量不合格，或者存在其他嚴重影響正常居住使用的情形時，業(yè)主可以拒收房屋，且無須交納期間產(chǎn)生的物業(yè)費。
蔡芬芬分析，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持；第十條第一款規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。據(jù)此可知，當業(yè)主收房時，如果發(fā)現(xiàn)樓體傾斜、房屋地面墻體出現(xiàn)嚴重裂縫等情形，或者居住后發(fā)現(xiàn)遇到強風室內(nèi)會感受到明顯的非正?；蝿?#xff0c;或存在不能正常供水供電、房屋隔音效果極差等嚴重影響房屋正常使用的質(zhì)量問題時，就可以拒絕收房，更不用交納物業(yè)費。
“但是，業(yè)主不得因一般的房屋質(zhì)量問題和瑕疵拒絕收房。以此為由拒絕收房的，司法實踐中，法院通常會判定書面交房通知確定的交付使用日期為房屋交付日期，并從該日起開始計算物業(yè)費?！辈谭曳艺f，在此情況下，業(yè)主雖然不能拒絕收房，但是可以要求出賣人承擔修復責任，出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失則由出賣人承擔。
那么，如果因業(yè)主自身原因，未在規(guī)定的期限內(nèi)收房，物業(yè)費從啥時候開始收呢？
“從交房通知規(guī)定的收房期限屆滿之日起開始交納物業(yè)費?！辈谭曳曳治?#xff0c;日常生活中，很多業(yè)主認為自己暫不居住，便拖延時間不收房，以為這樣就不需要交納物業(yè)費。其實，如果業(yè)主由于自身原因未能按期收房，那么依舊需要承擔自收房通知規(guī)定的期限屆滿至實際收房之日產(chǎn)生的物業(yè)費，無權以未實際入住或使用房屋為由拒絕支付物業(yè)費。
蔡芬芬特別指出，業(yè)主如果沒有正當理由而拒絕交納物業(yè)費，嚴格意義上，是違法的。
我國民法典第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人員可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或申請仲裁。
最后，蔡芬芬建議，購房后，業(yè)主應在房屋交付前親自去看房、驗房，確保房屋質(zhì)量是否符合交房標準。同時在簽訂相關合同時，應就房屋交付、物業(yè)費交納等事項進行充分協(xié)商并明確約定，避免出現(xiàn)糾紛。此外，蔡芬芬也提醒物業(yè)服務人員，如果業(yè)主不按期交納物業(yè)費，可以催告其在合理期限內(nèi)支付，或通過訴訟或者仲裁等合法途徑主張權利，但是無權采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等措施催交物業(yè)費。（記者 陶玉瓊 見習記者 齊珂雨）
