不收房，用不用交物業(yè)費(fèi)？
近年來，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾呈現(xiàn)出易發(fā)多發(fā)態(tài)勢(shì)，其中，因物業(yè)費(fèi)交納引發(fā)的矛盾糾紛不在少數(shù)。近期，西安市某小區(qū)的業(yè)主，在物業(yè)公司發(fā)出收房通知后未及時(shí)辦理收房手續(xù)，物業(yè)公司要求其自通知發(fā)出之日交納物業(yè)費(fèi)，雙方因此發(fā)生糾紛。那么，物業(yè)費(fèi)到底該從啥時(shí)候交？不收房的情況下需要交納物業(yè)費(fèi)嗎？
對(duì)此，記者采訪了陜西華格律師事務(wù)所律師蔡芬芬。她就交納物業(yè)費(fèi)相關(guān)的法律規(guī)定進(jìn)行解讀。
我國物業(yè)管理?xiàng)l例第四十一條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。由此可知，法律認(rèn)為業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)從房屋交付時(shí)開始。而在此之前，物業(yè)費(fèi)則由建設(shè)單位承擔(dān)。
對(duì)此，蔡芬芬說：“一般情況下，開發(fā)商將房屋交付給業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。但是現(xiàn)實(shí)情況往往很復(fù)雜，在房屋交付的過程中，會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商交付的房屋不符合約定標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主拒收，或者業(yè)主因自身原因未在規(guī)定期限內(nèi)收房的情形，得按具體情況分析?！?/p>
“如果開發(fā)商在房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的情況下向業(yè)主交付房屋，或者在交房時(shí)向業(yè)主隱瞞房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的信息，都不能構(gòu)成有效交房，業(yè)主可以拒絕收房，且無須承擔(dān)自通知交房之日至正式交房期間的物業(yè)費(fèi)?！辈谭曳医忉?#xff0c;竣工驗(yàn)收合格是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié)，也是法定交付的最低標(biāo)準(zhǔn)，如果未滿足該標(biāo)準(zhǔn)，交付行為就不生效，物業(yè)公司也無權(quán)要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。
蔡芬芬表示，如果開發(fā)商交付的房屋存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，或者存在其他嚴(yán)重影響正常居住使用的情形時(shí)，業(yè)主可以拒收房屋，且無須交納期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)。
蔡芬芬分析，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持；第十條第一款規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。據(jù)此可知，當(dāng)業(yè)主收房時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)樓體傾斜、房屋地面墻體出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫等情形，或者居住后發(fā)現(xiàn)遇到強(qiáng)風(fēng)室內(nèi)會(huì)感受到明顯的非正?；蝿?dòng)，或存在不能正常供水供電、房屋隔音效果極差等嚴(yán)重影響房屋正常使用的質(zhì)量問題時(shí)，就可以拒絕收房，更不用交納物業(yè)費(fèi)。
“但是，業(yè)主不得因一般的房屋質(zhì)量問題和瑕疵拒絕收房。以此為由拒絕收房的，司法實(shí)踐中，法院通常會(huì)判定書面交房通知確定的交付使用日期為房屋交付日期，并從該日起開始計(jì)算物業(yè)費(fèi)。”蔡芬芬說，在此情況下，業(yè)主雖然不能拒絕收房，但是可以要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失則由出賣人承擔(dān)。
那么，如果因業(yè)主自身原因，未在規(guī)定的期限內(nèi)收房，物業(yè)費(fèi)從啥時(shí)候開始收呢？
“從交房通知規(guī)定的收房期限屆滿之日起開始交納物業(yè)費(fèi)。”蔡芬芬分析，日常生活中，很多業(yè)主認(rèn)為自己暫不居住，便拖延時(shí)間不收房，以為這樣就不需要交納物業(yè)費(fèi)。其實(shí)，如果業(yè)主由于自身原因未能按期收房，那么依舊需要承擔(dān)自收房通知規(guī)定的期限屆滿至實(shí)際收房之日產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)，無權(quán)以未實(shí)際入住或使用房屋為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
蔡芬芬特別指出，業(yè)主如果沒有正當(dāng)理由而拒絕交納物業(yè)費(fèi)，嚴(yán)格意義上，是違法的。
我國民法典第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人員可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。
最后，蔡芬芬建議，購房后，業(yè)主應(yīng)在房屋交付前親自去看房、驗(yàn)房，確保房屋質(zhì)量是否符合交房標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)在簽訂相關(guān)合同時(shí)，應(yīng)就房屋交付、物業(yè)費(fèi)交納等事項(xiàng)進(jìn)行充分協(xié)商并明確約定，避免出現(xiàn)糾紛。此外，蔡芬芬也提醒物業(yè)服務(wù)人員，如果業(yè)主不按期交納物業(yè)費(fèi)，可以催告其在合理期限內(nèi)支付，或通過訴訟或者仲裁等合法途徑主張權(quán)利，但是無權(quán)采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾却胧┐呓晃飿I(yè)費(fèi)。（記者 陶玉瓊 見習(xí)記者 齊珂雨）
