藏在市井煙火里的解紛智慧——西安市雁塔區(qū)法院物業(yè)“共享法庭”工作見聞
轄區(qū)常住人口超212萬，住宅小區(qū)1104個，其中有物業(yè)管理的小區(qū) 896個，作為陜西省西安市中心城區(qū)內(nèi)最大的核心區(qū)，雁塔區(qū)有大唐不夜城等“頂流”景點的熱鬧，但也有成長的煩惱——轄區(qū)物業(yè)糾紛案件數(shù)持續(xù)增長，2020年至2022年，年均增速逾40%。
繁榮與少訟能否兼得？2022年4月，雁塔區(qū)人民法院成立了全省首家物業(yè)“共享法庭”。2023年，物業(yè)糾紛收案量同比下降三成，首次出現(xiàn)拐點。
不增編不建房，法庭設到群眾家門口
“我們也不是不講理的人，今天法官、行業(yè)專家都在這里，維修責任都分析清楚了，物業(yè)也給解決，我馬上繳費！”
不久前，在一起雁塔區(qū)物業(yè)“共享法庭”受理的物業(yè)糾紛中，法官、調(diào)解員、建筑專家“三方會診”，將明德門小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司因樓頂滲水引發(fā)的糾紛就地化解。
從無到有，物業(yè)“共享法庭”的設立，著實讓雁塔區(qū)法院院長李云峰費了不少心思。
面對年均40%快速增長的物業(yè)糾紛案件，2022年3月，雁塔區(qū)法院黨組決定成立以院長為主要負責領導的調(diào)研組，圍繞物業(yè)糾紛涉及的相關主體進行全方位摸底調(diào)研。
“西北地區(qū)首家‘紅色物業(yè)會客廳’，位于西安市雁塔區(qū)朱雀大街，在區(qū)委組織部、區(qū)住建局指導下設立，旨在面向小區(qū)居民和物業(yè)服務企業(yè)提供‘一站式’多元化矛盾糾紛化解服務……”在一次赴“紅色物業(yè)會客廳”的調(diào)研中，雁塔區(qū)物業(yè)協(xié)會工作人員向調(diào)研組介紹道。
地處雁塔區(qū)腹地，具有多元解紛功能……“紅色物業(yè)會客廳”仿佛和不增編不建房的“共享法庭”模式有著天然的契合，調(diào)研組漸漸有了“解題思路”。
經(jīng)過大量溝通協(xié)調(diào)，2022年4月，雁塔區(qū)法院成立了陜西省首家物業(yè)“共享法庭”，以雁塔區(qū)物業(yè)協(xié)會服務站為依托，在原紅色物業(yè)會客廳的場地、設備的基礎上，嵌入法院力量，由專業(yè)法官、調(diào)解員以及行業(yè)協(xié)會合力解紛，速裁庭全體法官及47名調(diào)解員輪流值班，同時配備10名行業(yè)專家隨時參與調(diào)解，一場黨委、政府、法院、社會組織的多方奔赴，使得“共享法庭”迅速落地見效。
一張大圓桌，一張排班表，法官們充當起“值日生”，每周兩天前往物業(yè)“共享法庭”指導調(diào)解員解紛，同時，向物業(yè)協(xié)會調(diào)解員、律師開展調(diào)解工作培訓，讓行業(yè)調(diào)解力量在具備專業(yè)性的基礎上不斷提升法治化水平。
一個網(wǎng)絡信號、一塊電子屏，群眾不方便前來，或當天法官在法院本部辦公的時候，可以通過“訴源治理共享調(diào)解平臺”“人民法院調(diào)解平臺”隨時隨地實現(xiàn)法官與居民群眾、物業(yè)公司和社區(qū)工作人員的遠程連線，進行線上解紛。
一張法臺、一套法槌，當訴前調(diào)解沒有成功、矛盾成訟時，大會客廳“秒變”物業(yè)糾紛巡回法庭，法官通過巡回審判以案釋法，讓居民在家門口化解矛盾的同時，也為附近居民打造了一堂“沉浸式”法治公開課。
“麻雀雖小，五臟俱全。在物業(yè)‘共享法庭’，我們和住建局、街道社區(qū)、行業(yè)協(xié)會等相關單位共同做好基層社會治理，‘一站式’實現(xiàn)多元解紛、基層治理、調(diào)解指導、訴訟服務、判后答疑等多元功能?！崩钤品逭劦?。
有分層過濾，也有集中突破
不久前，原告深圳市某物業(yè)公司西安分公司將包括李女士在內(nèi)的140名小區(qū)業(yè)主訴至雁塔區(qū)法院，要求業(yè)主支付欠繳物業(yè)費，案件被委派至物業(yè)“共享法庭”受理。
在調(diào)解員的耐心勸導下，大部分業(yè)主對合同相對人的問題不再提出異議，垃圾清理等一些簡單糾紛也被及時整改，有40余名業(yè)主繳清了物業(yè)費。
隨后，對于房屋質(zhì)量問題，物業(yè)“共享法庭”當日值班法官童晶晶組織相關業(yè)主進行釋法析理。
“法官的意思我們明白了，房屋質(zhì)量不是物業(yè)的責任，你們還幫我們聯(lián)系好了開發(fā)商，進一步商量維修方案，解決大問題了，物業(yè)費我們交！”業(yè)主代表表示。隨后，涉房屋質(zhì)量糾紛的相關業(yè)主繳清了物業(yè)費，案件原告申請撤訴。
對于剩余70余案，承辦法官以每十個業(yè)主為一組，將其提到的問題及證據(jù)悉數(shù)記錄，并要求物業(yè)公司派代表逐一解釋，個別“疑難雜癥”，另行安排了一對一調(diào)解。最終，業(yè)主與物業(yè)公司達成和解，業(yè)主支付物業(yè)費，140案均調(diào)解、撤訴。
針對糾紛特點，物業(yè)“共享法庭”探索形成了“過濾式”特色解紛模式：
對于事實簡單、法律適用明確的糾紛，由調(diào)解員自行調(diào)處，實現(xiàn)“一般糾紛就地調(diào)”；
對于案情復雜、法律適用較疑難的糾紛，可聯(lián)系物業(yè)“共享法庭”指導法官在線實時指導，做到“復雜糾紛指導調(diào)”；
對于涉訴糾紛，法院可視具體情況邀請行業(yè)專家與法官聯(lián)合調(diào)解，做到“涉訴糾紛委托調(diào)”。
“其實就跟過篩子一樣，容易的先篩一波，中等的再篩一波，最難的再集中力量解決。比方說對于一些情況復雜的案件，我們引入建筑專家參與調(diào)解，他們會在故障原因等技術層面上剖析清楚，再加上法官釋法析理，當事人更容易信服?！蔽飿I(yè)“共享法庭”負責人、雁塔區(qū)法院速裁審判庭庭長何燕打了個比方。
要“冬病早治”，更要“把脈開方”
2023年10月，寒潮比以往更早來到西安，雁塔區(qū)某小區(qū)的業(yè)主們憂心忡忡，聽說物業(yè)公司和熱力公司在供熱面積的問題上存在分歧，一直在打官司，雙方今年還沒有簽訂供熱合同，小區(qū)供不供暖還是個未知數(shù)。
考慮到臨近供暖季，為保障轄區(qū)居民度過一個溫暖祥和的冬天，物業(yè)“共享法庭”的法官們打算提前干預，為業(yè)主展開“冬病早治”工作。
何燕聯(lián)合社區(qū)，召開小區(qū)供熱問題的溝通協(xié)調(diào)會。物業(yè)協(xié)會、物業(yè)公司、熱力公司、社區(qū)工作者、行業(yè)專家及居民代表被悉數(shù)邀請參加。
“熱力公司在往年合同中約定的包干面積過高，我們物業(yè)公司要求按照實際繳費面積供熱！”
“目前我們熱力公司入不敷出，面臨著經(jīng)營困難，物業(yè)公司上一年度的供暖費用還未結清，影響了我們本年度的天然氣購氣、設施升級改造計劃?！?/p>
在法院搭建的座談會這一溝通平臺上，熱力公司、物業(yè)公司、業(yè)主代表面對面深度交流，法官們從民法典、物業(yè)管理條例、市集中供熱條例等入手，就相關問題逐一答疑，結合各方反饋提出意見建議和化解方案，協(xié)調(diào)會后，物業(yè)公司和熱力公司互相理解讓步，就收費面積、設施升級等問題達成一致意見，物業(yè)公司最終撤訴，雙方重新簽訂了新一年度的供熱合同。
11月15日，暖氣如期送入了小區(qū)，業(yè)主們的“揪心事”變成了“暖心事”。
“冬病早治”，為社會問題及時“把脈開方”，是物業(yè)“共享法庭”的一貫舉措。
“電梯經(jīng)常性故障、消防設施不完善、下水管道失修……”
近日，在受理的張某某等業(yè)主訴某物業(yè)公司服務合同糾紛系列案件中，物業(yè)糾紛中最常見的問題再次出現(xiàn)在卷宗里。
如何減少此類物業(yè)糾紛頻發(fā)的現(xiàn)狀？承辦法官通過物業(yè)協(xié)會要求物業(yè)公司對合理意見立行立改，同時就物業(yè)管理不到位及存在的瑕疵問題向雁塔區(qū)住建局發(fā)送了司法建議書。
區(qū)住建局收到司法建議書及案件材料后，核實確認該物業(yè)公司確實存在管理問題，立即對其進行約談，并督促整改。
三個月過去了，物業(yè)公司整改效果如何？法官到小區(qū)進行了回訪。
小區(qū)內(nèi)的消防、電梯等重要基礎設施被整修；
6棟樓存在的外墻瓷磚脫落隱患被處理；
室外雜亂裸露的電線不見了，被有序埋至墻內(nèi)……
同時，物業(yè)的服務流程及服務標準被細化，垃圾處理、秩序維護等崗位每日不定期巡查，遇到業(yè)主反映問題立即整改，不能立即整改的，形成方案，明確時間節(jié)點整改到位并通知業(yè)主，預防及處理機制得到進一步細化落實。
2023年，雁塔區(qū)法院物業(yè)糾紛收案量降至1823件，較上一年下降32%，拐點出現(xiàn)。
不止物業(yè)“共享法庭”，聚焦矛盾多發(fā)領域、架構在群眾身邊的西安法院“共享法庭”還有很多——用司法智慧彌合感情裂縫的家事“共享法庭”；向外國友人開展法治文化宣傳的文旅“共享法庭”；“訴前調(diào)解+司法確認”零成本化解批量糾紛的金融“共享法庭”……目前，全市法院在無訟社區(qū)（村、組）、共享法庭、院外特邀調(diào)解室、網(wǎng)格點建立共享解紛驛站189個，2023年至今化解糾紛10萬余件，法官們以自己的專業(yè)和執(zhí)著，把能動履職理念踐行到底，讓良法善治遍布每一個角落。
