【以案說(shuō)法】眼看到手的房子“飛”了……
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益火爆，房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。好不容易買套房子，還沒(méi)來(lái)得及高興，房東卻反悔了，這可怎么辦？近日，西安市未央?yún)^(qū)人民法院就審理了一起這樣的案件。
【案情簡(jiǎn)介】
2008年，何某從某開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買了某小區(qū)房屋一套。2017年2月，何某與楊某簽訂房屋買賣合同，約定將該房屋以62萬(wàn)元出賣給楊某，簽訂合同時(shí)支付15萬(wàn)元，下余款項(xiàng)待過(guò)戶時(shí)付清。
合同簽訂后，楊某按約支付了15萬(wàn)元，何某也交付了房屋。2017年10月，何某取得了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但一直不配合楊某辦理過(guò)戶登記，并明確表示不同意以原價(jià)格交易。
2019年9月20日，何某與銀行簽訂借款合同，并以該房屋進(jìn)行抵押。楊某發(fā)現(xiàn)房屋被抵押后提起訴訟，請(qǐng)求由其代為清償借款本息，銀行協(xié)助其辦理房屋抵押權(quán)注銷手續(xù)，之后由何某配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。但銀行不同意楊某代為清償債務(wù)的請(qǐng)求。
【法院判決】
未央?yún)^(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，楊某與何某簽訂的房屋買賣合同合法有效，何某在取得房屋權(quán)屬證書(shū)后，拒絕履行過(guò)戶義務(wù)，構(gòu)成違約，楊某要求其配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù)應(yīng)予支持?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
本案抵押物即涉案房屋的買賣合同在抵押權(quán)設(shè)定之前已經(jīng)成立，應(yīng)受保護(hù)。買受人楊某代為清償借款本息，既能保障抵押權(quán)不受侵害，又不過(guò)分妨礙財(cái)產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮物的效益，且法律賦予買受人可以通過(guò)代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的權(quán)利，故依法支持楊某的訴訟請(qǐng)求，并判決其在代償借款本息后向何某支付剩余房款。
【法官釋法】
審理本案的法官李濤認(rèn)為，在這類案件的糾紛中，絕大多數(shù)抵押權(quán)人都同意買受人代為清償債務(wù)以消滅抵押權(quán)，但也有個(gè)別抵押權(quán)人基于各種考慮對(duì)此表示反對(duì)。物權(quán)法的規(guī)定，實(shí)際上賦予了買受人滿足一定條件時(shí)消滅抵押權(quán)的權(quán)利，且無(wú)須抵押權(quán)人同意。即將實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。
這些法律規(guī)定，不僅有利于加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，更好地發(fā)揮物的效用，也有利于維護(hù)抵押權(quán)人和抵押財(cái)產(chǎn)買受人的合法權(quán)益，能夠?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)人、抵押人、買受人之間的利益平衡，司法實(shí)踐中可以結(jié)合具體案情予以適用。
（記者?馬黎）
