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【以案說(shuō)法】眼看到手的房子“飛”了……

近年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)日益火爆,房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。好不容易買套房子,還沒(méi)來(lái)得及高興,房東卻反悔了,這可怎么辦?近日,西安市未央?yún)^(qū)人民法院就審理了一起這樣的案件。

【案情簡(jiǎn)介】

2008年,何某從某開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買了某小區(qū)房屋一套。2017年2月,何某與楊某簽訂房屋買賣合同,約定將該房屋以62萬(wàn)元出賣給楊某,簽訂合同時(shí)支付15萬(wàn)元,下余款項(xiàng)待過(guò)戶時(shí)付清。

合同簽訂后,楊某按約支付了15萬(wàn)元,何某也交付了房屋。2017年10月,何某取得了房屋產(chǎn)權(quán)證書,但一直不配合楊某辦理過(guò)戶登記,并明確表示不同意以原價(jià)格交易。

2019年9月20日,何某與銀行簽訂借款合同,并以該房屋進(jìn)行抵押。楊某發(fā)現(xiàn)房屋被抵押后提起訴訟,請(qǐng)求由其代為清償借款本息,銀行協(xié)助其辦理房屋抵押權(quán)注銷手續(xù),之后由何某配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。但銀行不同意楊某代為清償債務(wù)的請(qǐng)求。

【法院判決】

未央?yún)^(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為,楊某與何某簽訂的房屋買賣合同合法有效,何某在取得房屋權(quán)屬證書后,拒絕履行過(guò)戶義務(wù),構(gòu)成違約,楊某要求其配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù)應(yīng)予支持?!吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定,抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

本案抵押物即涉案房屋的買賣合同在抵押權(quán)設(shè)定之前已經(jīng)成立,應(yīng)受保護(hù)。買受人楊某代為清償借款本息,既能保障抵押權(quán)不受侵害,又不過(guò)分妨礙財(cái)產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn),充分發(fā)揮物的效益,且法律賦予買受人可以通過(guò)代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的權(quán)利,故依法支持楊某的訴訟請(qǐng)求,并判決其在代償借款本息后向何某支付剩余房款。

【法官釋法】

審理本案的法官李濤認(rèn)為,在這類案件的糾紛中,絕大多數(shù)抵押權(quán)人都同意買受人代為清償債務(wù)以消滅抵押權(quán),但也有個(gè)別抵押權(quán)人基于各種考慮對(duì)此表示反對(duì)。物權(quán)法的規(guī)定,實(shí)際上賦予了買受人滿足一定條件時(shí)消滅抵押權(quán)的權(quán)利,且無(wú)須抵押權(quán)人同意。即將實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零六條規(guī)定,抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。

這些法律規(guī)定,不僅有利于加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn),更好地發(fā)揮物的效用,也有利于維護(hù)抵押權(quán)人和抵押財(cái)產(chǎn)買受人的合法權(quán)益,能夠?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)人、抵押人、買受人之間的利益平衡,司法實(shí)踐中可以結(jié)合具體案情予以適用。

(記者?馬黎)