【以案說(shuō)法】 “一房二賣(mài)”的房屋歸誰(shuí)？
■案情
李某以100萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了葛某名下的一套房屋，李某獲得房屋產(chǎn)權(quán)后，在要求葛某交付房屋時(shí)，卻被正在使用該房屋的第三人殷某告知，葛某早已將該房屋出售給自己。李某多次找葛某、殷某協(xié)商無(wú)果，無(wú)奈之下將葛某、殷某訴至法院，要求依法判令葛某按照合同約定交付房屋，殷某搬離涉案房屋。
■審理
近日，新疆察布查爾縣人民法院審理了此案。法院經(jīng)審理查明，李某與葛某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定：李某以100萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)葛某名下的房屋，簽訂合同當(dāng)日，李某支付65萬(wàn)元購(gòu)房款，剩余35萬(wàn)元待房屋產(chǎn)權(quán)變更后一次性付清，房屋交付時(shí)間為2019年9月15日。
2019年9月2日，李某按照約定支付給葛某65萬(wàn)元購(gòu)房款，2019年9月18日，葛某配合李某將該房屋產(chǎn)權(quán)變更登記在李某名下，李某于9月19日支付葛某購(gòu)房款32萬(wàn)元，并表示房屋交付后再將剩余3萬(wàn)元購(gòu)房款付清。此時(shí)，雙方約定的房屋交付期限已過(guò)，葛某以李某未付清全部房款為由，拒絕交付房屋?！?/p>
庭審中，被告殷某當(dāng)庭提交葛某與其簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，證明葛某將房屋賣(mài)給李某之前，已將該房屋通過(guò)以物抵債的方式賣(mài)給自己，且已將該房屋的國(guó)有土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證交給殷某保管，并將房屋交付殷某入住使用。
法院審理認(rèn)為，按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)原則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)，已經(jīng)取得物權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到法律保護(hù)，遂判決被告葛某、殷某于判決生效之日起60日內(nèi)向原告李某交付房屋并協(xié)助辦理房屋入住事項(xiàng)。
■說(shuō)法
對(duì)于“一房二賣(mài)”問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下三個(gè)原則：“一房二賣(mài)”中簽訂的幾份買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)以已辦理過(guò)戶手續(xù)的為先；均未辦理過(guò)戶手續(xù)的，以已實(shí)際合法占有房屋的為先；均未辦理過(guò)戶，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理予以確定。
（王建武?鄭云霞）
