【群眾身邊的民法典】莫把預(yù)約當(dāng)兒戲
核心提示
當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。
典型案例
2018年5月初，龐某與取得某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商品房預(yù)售許可證的甲公司簽訂了認(rèn)籌協(xié)議書，約定龐某自愿參加該公司開發(fā)的某寫字樓認(rèn)籌活動(dòng)，并交納3萬元認(rèn)籌金，待成功選購(gòu)寫字樓后，再簽訂項(xiàng)目定購(gòu)單，屆時(shí)認(rèn)籌金則自動(dòng)轉(zhuǎn)為訂金。簽訂協(xié)議書的當(dāng)日，龐某按約定交納了3萬元認(rèn)籌金。兩周后，龐某選定了寫字樓，與甲公司簽訂定購(gòu)單，明確在當(dāng)年12月前簽訂商品房買賣合同，定購(gòu)單還對(duì)房號(hào)、建筑面積、總價(jià)、首付款、余款支付方式等事項(xiàng)作了約定，龐某按約定支付了20萬元首付款。之后，因地鐵線路規(guī)劃，附近商品房?jī)r(jià)格上漲，甲公司因?qū)χ凹s定的價(jià)格不滿，故意遲延、拒絕履行預(yù)約合同的內(nèi)容，雙方未能在定購(gòu)單約定的期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同。隨后，龐某訴至法院，要求繼續(xù)支付房屋余款，讓甲公司按約交付房屋。
法官說法
西安市未央?yún)^(qū)人民法院速裁審判庭 劉曉國(guó)
“預(yù)約合同是當(dāng)事人為了在將來一定期限內(nèi)訂立正式合同而達(dá)成的協(xié)議，即簽訂預(yù)約合同的目的在于保障雙方日后能簽訂本約合同。”劉曉國(guó)指出，民法典首次將預(yù)約合同作為一種獨(dú)立的合同，對(duì)其定義及相關(guān)法律責(zé)任作了規(guī)定，在第四百九十五條明確：“當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任?！边@就意味著，簽訂預(yù)約合同后，若一方不履行預(yù)約合同約定的訂立本約合同義務(wù)，其承擔(dān)的不再只是締約過失責(zé)任，而是違約責(zé)任。一般在法律上，締約過失責(zé)任較輕，其以誠(chéng)信原則為基礎(chǔ)，是當(dāng)事人在訂立合同過程中，因違背誠(chéng)信原則而給對(duì)方造成損失的賠償責(zé)任，責(zé)任承擔(dān)范圍一般限定在守約方為締約付出的成本范圍內(nèi)。但是，違約責(zé)任相對(duì)而言比較嚴(yán)苛，根據(jù)民法典第五百七十七條規(guī)定，違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等。一般情況下，如果雙方對(duì)違約責(zé)任有約定，從其約定；如果合同無違約金等相關(guān)約定的，法官裁判時(shí)會(huì)依據(jù)當(dāng)事人的主觀過錯(cuò)程度、再次締約的難易程度等因素，按照公平合理的原則酌情確定，但不考慮本約合同的履行利益損失。
實(shí)踐中，預(yù)約合同普遍存在于商品房買賣、民間借貸、租賃以及勞動(dòng)關(guān)系確立等諸多領(lǐng)域。以商品房買賣為例，購(gòu)房者常常會(huì)被要求簽訂意向書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等文件，由于這些材料的名稱和表現(xiàn)形式多樣，大家往往不能清楚區(qū)分它們與正式商品房買賣合同的區(qū)別。其實(shí)，判斷這些協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，關(guān)鍵在于當(dāng)事人雙方的意思表示。劉曉國(guó)表示，當(dāng)事人之間如果是就將來要訂立本約的意思進(jìn)行約定，則構(gòu)成預(yù)約合同。也就是說，認(rèn)定預(yù)約合同要考慮當(dāng)事人在簽訂協(xié)議時(shí)用意在何，如果雙方簽訂的協(xié)議內(nèi)容是為了能在將來訂立一個(gè)新的合同以在雙方之間形成某種法律關(guān)系的，那么該協(xié)議就是預(yù)約合同，反之，就不能認(rèn)定為預(yù)約合同。在商品房買賣過程中，一些協(xié)議以認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書等命名，但是內(nèi)容卻約定商品房買賣的具體內(nèi)容，如商品房的基本情況、買賣金額、付款時(shí)間、擔(dān)保方式以及交付條件及日期等，甚至出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，此種情況下，因?yàn)閰f(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的構(gòu)成要件，不再將其認(rèn)定為預(yù)約合同。案例中，龐某與甲公司簽訂的定購(gòu)單雖然對(duì)房屋信息及相關(guān)事項(xiàng)作了約定，龐某也支付了一定價(jià)款，但因不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且雙方當(dāng)事人簽約目的在于能在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同，所以依法被認(rèn)定為預(yù)約合同。由于甲公司以行動(dòng)表示拒絕訂立本約，構(gòu)成違約，龐某有權(quán)要求甲公司承擔(dān)違約責(zé)任?；陬A(yù)約合同，龐某可以要求甲公司繼續(xù)履行與自己簽訂本約合同的義務(wù)，或者要求其返還已支付價(jià)款并承擔(dān)違約金等。
“法律規(guī)定的最終目的在于能讓大家誠(chéng)實(shí)守信、積極履約?！眲試?guó)說，民法典加重了失約方的責(zé)任成本，有助于提高合同履約率，同時(shí)也能有效促進(jìn)形成誠(chéng)實(shí)守信的社會(huì)氛圍。他建議，大家在簽訂合同時(shí)，要明確簽訂合同的目的，謹(jǐn)慎使用意向書、認(rèn)購(gòu)書等名稱，避免出現(xiàn)預(yù)約合同與本約合同混淆的情況。另外，簽訂合同時(shí)，盡量明確具體且可操作的違約責(zé)任，切忌使用“由違約方承擔(dān)責(zé)任”等模糊表述，應(yīng)當(dāng)對(duì)違約責(zé)任承擔(dān)方式、賠償損失的多少等進(jìn)行細(xì)致約定，這樣既能讓雙方提前預(yù)知違約成本而降低違約率，也便于在發(fā)生糾紛時(shí)有效分配責(zé)任。
總之，每個(gè)人都要樹立契約精神，一旦達(dá)成有效協(xié)議，就該誠(chéng)實(shí)守信。即便只是預(yù)約合同，也要主動(dòng)及時(shí)地履行相應(yīng)義務(wù)，切莫將“預(yù)約”當(dāng)兒戲。
（記者 陶玉瓊）
