借名買房 傷錢又傷情
在大多數(shù)百姓眼中，有一套屬于自己的房子，才算是有了屬于自己的家，才算是在一個(gè)城市扎下了根。近年來，隨著購房限制政策的實(shí)施，一部分有購房需求的人由于種種原因，失去了購房資格，于是便出現(xiàn)了借名買房。
顧名思義，借名買房就是借用別人的購房資格來購買房屋，自己掏錢買房子，但產(chǎn)權(quán)證書上卻寫著別人的名字。借名買房從一定意義上而言，的確可以讓有需求的購房者實(shí)現(xiàn)“住房夢”，但由此產(chǎn)生的糾紛也不在少數(shù)。
買時(shí)靠情誼?買后起糾紛
5月31日，西安市中級(jí)人民法院發(fā)布一起案例。
大學(xué)剛畢業(yè)的小周因戶籍不在本地且尚未開始繳納社保，所以不具備購買商品房的資格。于是，小周便借用朋友小吳的名義，與開發(fā)商簽訂了購房合同，房產(chǎn)證上登記的也是小吳的名字。此后，隨著落戶政策逐步放寬，小周落戶在本地并通過了人才認(rèn)證，從而有了購房資格。小周請(qǐng)求小吳去房產(chǎn)部門辦理房屋過戶手續(xù)，但小吳卻找各種理由推脫不予配合。無奈之下，小周向法院提起訴訟，要求確認(rèn)自己對(duì)房屋的物權(quán)。
小周遇到的情況不在少數(shù)。2019年11月，西安市碑林區(qū)人民法院判決一起叔侄間因借名買房引發(fā)的連環(huán)訴訟。2009年，為了經(jīng)營民宿，張強(qiáng)（化名）在新城區(qū)某商業(yè)區(qū)購買了6套公寓。因需要銀行貸款，張強(qiáng)在征得侄女張欣（化名）同意后，與張欣口頭約定將房屋產(chǎn)權(quán)登記在張欣名下。
2017年，張欣由于涉及其他經(jīng)濟(jì)糾紛，其名下的6套房屋被大荔縣人民法院查封，并進(jìn)入執(zhí)行階段。獲知消息后，張強(qiáng)立即向大荔縣人民法院提出執(zhí)行異議，但被裁定駁回。2018年6月，張強(qiáng)上訴至渭南市中級(jí)人民法院，但依舊被駁回上訴，維持原判。
隨后，張強(qiáng)找到張欣，就解除查封、辦理過戶或返還購房首付款及按揭款、增值損失等問題進(jìn)行溝通。2019年2月，張強(qiáng)向碑林區(qū)法院提起訴訟。法院審理后認(rèn)為，張強(qiáng)借用張欣的名義購買了6套房屋，張強(qiáng)有占有使用收益處分權(quán)限，借名行為只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，不能據(jù)此認(rèn)定張強(qiáng)是房屋所有人。所以，法院駁回了張強(qiáng)為房屋所有權(quán)人的主張，但依法支持張強(qiáng)提出的讓張欣償還購房款的請(qǐng)求。
表面有利益?背后藏風(fēng)險(xiǎn)
作為張強(qiáng)訴張欣案的審判法官，碑林區(qū)人民法院民四庭副庭長杜飛說：“由于房屋限購政策，有的人可能因?yàn)槟壳皼]有購房資格，或者自己買房不太劃算，就會(huì)借他人的名義買房。借名買房通常是發(fā)生在親朋好友之間，產(chǎn)生糾紛的原因大多是被借名方反悔了，或者被借名方的財(cái)產(chǎn)被有關(guān)機(jī)關(guān)采取了保全措施等?！?/p>
據(jù)杜飛介紹，目前借名買房的原因大致分為三類：第一類是為了規(guī)避法律法規(guī)、購房政策等；第二類是為了享受特定的購房優(yōu)惠；第三類就是為了隱藏真實(shí)的財(cái)產(chǎn)信息。杜飛表示，無論哪一類原因，借名買房都存在極大的購房風(fēng)險(xiǎn)。
“根據(jù)近年來發(fā)生的案件，借名買房的風(fēng)險(xiǎn)主要有幾種情況。首先，如果借名購買的是經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋，往往會(huì)因?yàn)楸唤杳椒椿?#xff0c;導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。其次，如果借名購買的是普通房屋，一旦被借名方反悔，不承認(rèn)借名買房之事，或者被借名方死亡，其繼承人不了解、不承認(rèn)借名之事，出資人也無法獲得房屋。第三，第三方對(duì)被借名方轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給實(shí)際出資人的行為提出異議，比如被借名方的配偶以婚姻法的相關(guān)規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實(shí)，要求確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。最后，被借名方將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，或者房產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行?！倍棚w坦言，借名買房引發(fā)糾紛后，因?yàn)榍闆r較為復(fù)雜，根據(jù)不同的情況，會(huì)有不同的裁判結(jié)果。
“無論是出于什么原因、什么目的，借名買房都是在規(guī)避法律和政策，自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。所以，有購房需求的人還是應(yīng)該遵循民法誠實(shí)信用原則，通過合法途徑謹(jǐn)慎處理大額財(cái)產(chǎn)，避免增加不必要的訴累?！倍棚w說。
陜西稼軒律師事務(wù)所律師汪星表示，借名買房協(xié)議的形式在實(shí)務(wù)中多種多樣，借名買房所涉及的法律是民法典相關(guān)條文?！安粍?dòng)產(chǎn)的交付應(yīng)符合民法典物權(quán)編第二章中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更以及轉(zhuǎn)讓的要求。簡要來說，只有不動(dòng)產(chǎn)登記才是物權(quán)變動(dòng)的標(biāo)志。根據(jù)民法典的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的根據(jù)。借名買房存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)既損失了錢，又傷了情面。”汪星說。
（記者?梁爽）
