借別人姓名買房，所有權屬于誰？
核心提示：房屋所有權證書登記的姓名，具有推定效力，在沒有相反證據(jù)足以推翻的情況下，可以作為判斷房屋權屬的標準。
房子是自己掏錢買的，房產證上卻是別人的名字，這種情況在現(xiàn)實中并不少見。近幾年，由于受限購政策、貸款條件等因素影響，為了享受某些購房優(yōu)惠，不少人會選擇借名買房的方式，借用他人姓名以促成房屋交易順利進行。但在借名買房情況下，房屋是登記在別人名下的，存在很大風險，因此也引發(fā)出許多糾紛。
那么，對于實踐中購房者為了規(guī)避相關政策或享受優(yōu)惠而借名買房，出現(xiàn)因登記人和實際購房出資人不一致而發(fā)生糾紛的情況，法律是怎么規(guī)定的呢？
典型案例
由于西安實行房屋限購政策，大學剛畢業(yè)的小周因戶口不在本地且尚未開始繳納社保，不具備購買商品房的資格，于是便借用朋友小吳的名義與開發(fā)商簽訂了購房合同，房產證上登記的也是小吳的姓名。后來，小周在西安落戶并通過人才認證認定取得購房資格，便請求小吳去房產部門辦理房屋過戶，但小吳卻找各種理由推脫不予配合。無奈之下，小周向法院提起訴訟，要求確認自己對房屋的物權。
法官說法
西安市中級人民法院法官?袁觀磊
“一般來說，房屋所有權證書登記的姓名，是判斷房屋權屬的標準，也就意味著房子登記在誰的名下，誰就是物權人。”袁觀磊表示，民法典第二百零九條第一款規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！钡诙僖皇臈l規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?#xff0c;自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力?！钡诙僖皇鶙l規(guī)定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)?！庇纱丝梢?#xff0c;我國不動產的產權實行的是登記公示主義，不動產登記簿是房屋物權歸屬和內容的根據(jù)，不動產登記簿上記載的權利人就是物權人。
“借名買房中，實際權利人假借他人名義出資購房，并將房屋登記在出名人的名下，常常是因為規(guī)避購房資格限制、獲取貸款、逃避債務等原因，對此，法律雖未明文禁止，但也是不鼓勵的?！痹^磊表示，實際生活中，作為借名人的實際權利人以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，使登記在不動產登記簿上的權利人并非為實際權利人，由此引發(fā)房屋產權歸屬爭議的不在少數(shù)。法院在處理出現(xiàn)登記人和實際購房出資人不一致而且發(fā)生糾紛的情況時，會在物權規(guī)定基礎上，按照公平原則、契約必守原則進行綜合裁量。
“一般情況下，如果借名買房過程中不存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定以及違背公序良俗原則等其他無效事由的，借名人可以依據(jù)實質上的代持關系要求出名人將房屋過戶至其名下?！痹^磊分析，案例中，小周如果能夠提供自己與小吳之間簽訂的《借名買房協(xié)議》《房屋代持協(xié)議》等書面協(xié)議，證明自己與小吳之間存在借名買房法律關系，或是能夠提供其他證據(jù)證明自己對房屋存在出資關系且已實際居住使用，確實為房屋實際權利人的，是可以向法院提出請求小吳配合辦理房屋過戶手續(xù)來實現(xiàn)自己對涉案房屋的權利主張的。但是，如果小周直接起訴要求法院確認涉案房屋歸其所有，在法律上是不能成立的。因為依據(jù)民法典確立的物權公示原則和不動產物權登記生效原則，除非法律另有規(guī)定外，不動產物權變動應履行變更登記程序才能發(fā)生相應的法律效力，所以，在未經法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人尚不能依據(jù)借名買房的合同關系直接被確認為房屋的物權人。也就是說，小周證明自己與小吳之間存在借名買房法律關系，只能擁有基于合同關系所產生的債權請求權，在完成過戶手續(xù)之前，房屋的物權依舊屬于房產證上登記的小吳。
“借名買房是存在很大風險的，最好不要嘗試。”袁觀磊提醒，如果萬不得已確實需要采取借名方式購買住房的話，要提前規(guī)避風險。首先，作為出資購房的實際產權人要和名義產權人簽好協(xié)議，以書面方式明確約定“借名買房、借名登記”，確定該房產的實際出資人和權利人；其次，實際產權人在購房時應當從自己的賬戶支付房價款，并保存好購房合同、貸款合同、轉賬憑證、向銀行支付按揭款的付款憑證等相關資料原件，以免發(fā)生糾紛時沒有證據(jù)；最后，可以設置“反向抵押”，即通過簽訂抵押合同把登記在他人名下的房屋，抵押給實際出資的真正購房人，使購房人的利益得到保全。
（記者?陶玉瓊）
