居民樓開工廠 妨害物權(quán)終搬離
3月14日，西安市雁塔區(qū)人民法院判決了一起排除妨害糾紛案，困擾了某小區(qū)業(yè)主趙先生兩年的煩心事終于得到了解決。
案情
趙先生為照顧父母，于兩年前將自己年逾80歲的父母從老家接到身邊居住。雖然兒孫繞膝，但是嘈雜的居住環(huán)境讓老人頭疼不已，經(jīng)常聽到樓上有人使用榔頭敲擊的“咚咚”聲和機器轟鳴聲。趙先生說：“父母本來就年紀大休息不好，這噪聲更使得二老的情緒幾近崩潰，嚴重影響老人的身心健康?！壁w先生多次上樓查看，發(fā)現(xiàn)樓上竟然是租用住宅從事生產(chǎn)小型變壓器的電氣公司。
住宅樓里還能開工廠？隨后，趙先生多次與這家電氣公司的負責人協(xié)商，并通過物業(yè)公司等部門多次協(xié)調(diào)，但電氣公司始終認為其合法租賃他人房屋，趙先生等人無權(quán)干涉。后趙先生經(jīng)過咨詢了解到在樓上開工廠的行為侵害了自身與其他鄰居的權(quán)利后，于2021年年底以利害關(guān)系人的身份將樓上業(yè)主童某和該電氣公司起訴至雁塔區(qū)人民法院。
審理
接到案件后，雁塔法院昆明路法庭庭長景振宇及主審法官楊博經(jīng)多方調(diào)查走訪，發(fā)現(xiàn)該電氣公司所在的小區(qū)樓上居住著眾多老年人，說起該變壓器工廠，紛紛表示噪聲問題和環(huán)境問題讓他們不堪其擾，幾年間幾乎沒睡過一個好覺，希望盡快解決這個整棟樓居民都頭疼的問題。
后因多次調(diào)解無效，雁塔法院經(jīng)審理作出判決，認為趙先生所在的小區(qū)為住宅小區(qū)，被告童某未經(jīng)利害關(guān)系人一致同意，擅自將自己住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，該行為侵害了原告趙某等利害關(guān)系人的合法物權(quán)，故依照《中華人民共和國民法典》第二百七十九條的有關(guān)規(guī)定，判決電氣公司限期搬離趙某所在的小區(qū)。目前，該案已經(jīng)履行完畢。
解讀
本案的關(guān)鍵點在于住房是否可以改為商用房。
法官表示，民法典第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。
同時，《中華人民共和國物業(yè)管理法》第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
由此可知，業(yè)主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足兩個條件：一是相關(guān)法律、法規(guī)沒有相應(yīng)的禁止性規(guī)定；二是“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個條件必須是同時具備的，缺一不可。?
（梁爽）
