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核心提示：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈、出租等方式約定；占用業(yè)主共有場地的車位，屬于業(yè)主共有。

一輛轎車，一個(gè)車位，如今已是很多家庭的標(biāo)配。但是，隨著私家車數(shù)量與日俱增，“停車難”問題日益凸顯，由此引發(fā)的法律糾紛屢見不鮮。

民法典回應(yīng)廣大人民群眾的訴求，在吸收原有物權(quán)法的基礎(chǔ)上，對建筑區(qū)劃內(nèi)車位和車庫的權(quán)屬做了更為清晰的界定，為有效解決住宅小區(qū)“停車難”問題及相關(guān)矛盾提供制度指引，護(hù)航人民群眾的美好生活。

【典型案例】

某小區(qū)規(guī)劃建設(shè)有50個(gè)地下車位，其中37個(gè)已在售房時(shí)出售給部分業(yè)主，剩余的由物業(yè)公司進(jìn)行出租。之后，因附近新修建一棟寫字樓，開發(fā)商便將小區(qū)內(nèi)一塊草坪進(jìn)行改建，劃定了50個(gè)車位，對外張貼公告聲稱提供停車位出租服務(wù)。小區(qū)業(yè)主不滿開發(fā)商對外出租車位之事，提出異議，小區(qū)業(yè)主委員會代表業(yè)主多次要求開發(fā)商不得將地下車位以及地面的車位出租給小區(qū)外的人。開發(fā)商聲稱，在與買受人簽訂的商品房買賣合同中對建筑區(qū)劃內(nèi)車位問題作出約定，明確了規(guī)劃用于停放汽車的車庫使用權(quán)、車位使用權(quán)屬于出賣人，業(yè)主無權(quán)干涉。隨后，開發(fā)商訴至法院，要求確認(rèn)小區(qū)車庫未售出車位及地面新建50個(gè)停車位歸其所有。

【律師說法】

陜西稼軒律師事務(wù)所律師 葉璐

民法典第二百七十五條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！比~璐認(rèn)為，根據(jù)此條規(guī)定，建筑規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫應(yīng)由建筑單位在建造之前報(bào)規(guī)劃部門進(jìn)行批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)后，這些車位或車庫具有獨(dú)立性、可分性，建造完成后可以辦理產(chǎn)權(quán)登記，其權(quán)屬認(rèn)定適用該條第一款，即所有權(quán)屬于建設(shè)單位，業(yè)主可通過購買或者附贈的方式取得所有權(quán)；若建設(shè)單位將車位出租，承租人僅享有使用權(quán)，所有權(quán)和取得收益的權(quán)利仍然歸建設(shè)單位所享有。但是，如果車位沒有經(jīng)過規(guī)劃部門審批，且占用了業(yè)主共有的道路或者其他場地，那么其權(quán)益歸屬的判斷就適用該條第二款的內(nèi)容，即車位屬于業(yè)主共有。同時(shí)，若建設(shè)單位將車位出租，所得收益屬于全體業(yè)主的共有收益。

案例中，開發(fā)商主張的13個(gè)地下車位，是在小區(qū)建造規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，為了滿足業(yè)主日常生活及公共使用需求而設(shè)置的，其所有權(quán)依照相關(guān)約定來認(rèn)定，業(yè)主對其有優(yōu)先購買承租的權(quán)利。但是，后期改建的地上車位有別于地下車位，未形成新的使用空間，且占用了建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的場地，所以應(yīng)認(rèn)定其屬于業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)商不能以出售、附贈或者出租等方式進(jìn)行處分。

葉璐還介紹了民法典及其他法律法規(guī)中的相關(guān)規(guī)定。其中，民法典第二百七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。據(jù)此，業(yè)主可以優(yōu)先購買、承租小區(qū)的車庫車位。此外，關(guān)于小區(qū)車位歸屬及收益的規(guī)定還見于《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》《陜西省物業(yè)條例》《西安市物業(yè)條例》中。葉璐表示，無論是法律、行政法規(guī)，還是相匹配的司法解釋，都關(guān)注到了民眾逐步提高的生活質(zhì)量需求，也在不斷完善相關(guān)規(guī)定以逐步解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的基本生活問題。

“只有在權(quán)利義務(wù)匹配的情況下，法律的設(shè)定與適用才會更加合理，社會才能更穩(wěn)定和諧。”葉璐表示，小區(qū)車位設(shè)置初衷在于滿足本小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要，具有公共屬性，其不同于一般可以自由買賣、租賃的商品，即便產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商，相關(guān)權(quán)利的行使也要受約束和限制。因此，她建議，開發(fā)商在兼顧收益的同時(shí)，應(yīng)提前就所建小區(qū)建筑情況進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃分析，按照配置比例優(yōu)先滿足業(yè)主需求，并按照法律法規(guī)所規(guī)定的程序就建筑范圍進(jìn)行備案；與業(yè)主簽訂買賣合同時(shí)，對于合同中關(guān)于車位產(chǎn)權(quán)歸屬的約定條款，應(yīng)盡到合理的提示及說明義務(wù)，避免產(chǎn)生糾紛。而作為業(yè)主，在購買或者租賃小區(qū)內(nèi)車位時(shí)，應(yīng)先行詢問并了解清楚車位、車庫的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及所有權(quán)歸屬，一般可通過請求公布查閱建筑區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況，來辨別區(qū)分車位是否屬于業(yè)主共有。對于屬于業(yè)主共有的車位，業(yè)主可以通過業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會來決定共有車位的使用。另外，大家在簽訂購房合同及購買、租賃車位、車庫時(shí)，應(yīng)結(jié)合自身需求仔細(xì)查看相關(guān)條款，主動監(jiān)督開發(fā)商有無私自出售、附贈或者出租屬于業(yè)主共有車位的行為，一旦發(fā)現(xiàn)，可依法進(jìn)行維權(quán)。