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核心提示：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。

“居者有其屋”是人民群眾的期盼。為進(jìn)一步滿足群眾對穩(wěn)定居住的需要，民法典增設(shè)“居住權(quán)”制度，為實(shí)現(xiàn)“住有所居”提供堅(jiān)實(shí)的法律保障。

近日，西安市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心印發(fā)《關(guān)于開展居住權(quán)登記業(yè)務(wù)的公告》，明確自10月8日起，西安市城六區(qū)范圍內(nèi)居住權(quán)登記申請人可依法申請居住權(quán)登記。

什么是居住權(quán)？居住權(quán)為何要登記？登記了居住權(quán)會影響房子買賣嗎？為解答群眾疑惑，記者邀請法官對民法典中居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了解讀。

【典型案例】

2020年，45歲的林某因病去世。之后，林某的父母與林某的妻子孟某、林某的婚生子小林簽訂協(xié)議書，約定林某名下房屋一半的所有權(quán)歸林父所有，用來償還林某對林父的債務(wù)，但孟某與小林可在此房屋長期居住。民法典施行后，孟某為保證其與小林能安穩(wěn)居住，便向法院起訴請求判令自己與小林對房屋有長期居住權(quán)。法院在尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，判決孟某與小林對涉案房屋終生享有居住權(quán)，并向當(dāng)事人釋明應(yīng)及時向登記機(jī)關(guān)申請辦理居住權(quán)登記。

【法官說法】

陜西省高級人民法院民二庭副庭長、四級高級法官 李鑫

“居住權(quán)是民法典新增的一類用益物權(quán)，其主要作用是以設(shè)定物權(quán)的形式保護(hù)居住權(quán)人居住他人住宅房屋的權(quán)益，具有對抗第三人效力?！崩铞畏治?#xff0c;民法典第三百六十六條到第三百七十一條，分別對于居住權(quán)的定性、設(shè)立形式、合同要素、權(quán)利限制、生效與消滅等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。其中，對于居住權(quán)的設(shè)立，第三百六十七條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭議的方法?！钡谌倭藯l明確，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外，這是因?yàn)榫幼?quán)往往是為了解決老人等弱勢群體生活居住問題而設(shè)定的用益物權(quán)，法律不提倡以此進(jìn)行收益盈利。民法典還規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。這表明，只有經(jīng)過登記才能設(shè)立居住權(quán)。因此，居住權(quán)經(jīng)過登記后，能更有效地對抗第三人，避免因所有權(quán)人對房屋的處分而造成的居住風(fēng)險，讓居住利益得到最大程度的保護(hù)。

李鑫介紹，根據(jù)民法典及相關(guān)政策規(guī)定，如果要申請居住權(quán)登記，申請人一般需準(zhǔn)備以下申請材料：1.不動產(chǎn)登記申請書。2.身份證明。3.記載居住用途的不動產(chǎn)權(quán)屬證書。4.居住權(quán)設(shè)立的材料：依合同方式設(shè)立居住權(quán)的，提交居住權(quán)合同；依遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，提交生效的遺囑和遺囑人的死亡證明（申請人為遺產(chǎn)管理人的，還需提交足以證明其為遺產(chǎn)管理人的有效文件）；因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)法律文書設(shè)立居住權(quán)的，提交人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書。5.不動產(chǎn)已設(shè)立抵押權(quán)的，提交抵押權(quán)人同意設(shè)立居住權(quán)的材料。

“居住權(quán)并非永久的權(quán)利，僅在一定期限內(nèi)或權(quán)利人終生具有效力，一旦期限屆滿或者權(quán)利人死亡則居住權(quán)消滅?！崩铞谓忉?#xff0c;依據(jù)民法典規(guī)定，當(dāng)事人可以就居住權(quán)的存續(xù)期限作出約定，居住權(quán)期限屆滿居住權(quán)消滅；如果當(dāng)事人未對居住權(quán)期限作出約定，居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。

“辦理了居住權(quán)登記的房屋，是可以買賣的，只要買房人能夠接受該房屋上設(shè)立了居住權(quán)?！崩铞握f，居住權(quán)的設(shè)立增加了房產(chǎn)的新負(fù)擔(dān)，或可影響房產(chǎn)交易。居住權(quán)設(shè)立后，在權(quán)利生效期間，即便房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，居住權(quán)也不受影響，買家、繼承人等后權(quán)利人必須尊重在先居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)，無權(quán)趕走居住權(quán)人。這也意味著居住權(quán)與所有權(quán)是分離的，這樣的設(shè)定更有利于保障居者穩(wěn)定有其屋，同時利于家庭和諧。例如：夫妻離婚后一方住房有困難，但另一方住房寬裕的，就可以通過設(shè)立居住權(quán)解決生活居住問題；父母把房子過戶給子女后，可同時辦理居住權(quán)登記，既可以讓家庭財(cái)產(chǎn)有效傳承，也能獲得晚年居住保障，合情合理。但是，居住權(quán)是為滿足特定自然人生活居住的基本需要而設(shè)立，具有一定的人身依附屬性。因此，民法典設(shè)置了限制性規(guī)定，明確居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。同時，房屋存在查封、抵押等限制情況的，應(yīng)依法解除后再申請居住權(quán)登記。

居住權(quán)是重要的不動產(chǎn)物權(quán)之一，一經(jīng)登記就發(fā)生法律效力，對雙方當(dāng)事人即具有約束力，所以在辦理居住權(quán)登記前，雙方當(dāng)事人應(yīng)充分協(xié)商，堅(jiān)持自愿原則。此外，居住權(quán)的存在讓房產(chǎn)交易變得更加復(fù)雜。李鑫提示，大家購房時一定注意查詢心儀房屋是否已設(shè)有居住權(quán)登記或預(yù)告登記，以免出現(xiàn)買了房卻住不進(jìn)去的情形。

民法典中居住權(quán)的設(shè)定，兼具穩(wěn)定性和靈活性，有利于最大限度地發(fā)揮住宅房屋效用，對保障群眾“居者有其屋”、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。通過設(shè)立居住權(quán)，現(xiàn)實(shí)中離婚案件的弱勢一方以及孤寡老人等群體往往面臨住房基本需求難以得到滿足的社會難題，將從法律層面、政府政策落實(shí)層面得到有效解決，使人們的安全感、幸福感更有保障。