宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體 不得任意買賣和轉(zhuǎn)讓
案情
12月6日，合陽(yáng)縣人民法院城關(guān)法庭審結(jié)了一起合同糾紛案件。原告將20萬(wàn)元案件款通過(guò)法院交付給被告，被告返還原告宅基地及地上房屋。
原告父親與被告系同事關(guān)系。2009年3月原告父親與被告口頭約定將原告名下一宅基地及地上60平方米的房屋出賣給被告，被告按約定支付了款項(xiàng)。2009年年底被告裝修房屋后入住并增添了物品，但此后雙方因其他經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)產(chǎn)生矛盾致關(guān)系不睦。2022年6月，原告以雙方簽訂的買賣合同屬無(wú)效合同為由，請(qǐng)求法院確認(rèn)該合同無(wú)效并要求被告立即返還宅基地及其地上房屋。
被告辯稱其已在案涉房屋生活了10余年，在此期間原告從未主張過(guò)權(quán)利，現(xiàn)原告起訴要求返還房屋，不合乎情理與法理，且已經(jīng)超過(guò)3年訴訟時(shí)效。如果法院判決將房屋返還原告，原告也應(yīng)按照房屋現(xiàn)價(jià)值向其支付差價(jià)。
調(diào)解
辦案人員了解案情后，耐心做當(dāng)事人調(diào)解工作，但原、被告各執(zhí)一詞，互不讓步，加之對(duì)房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值難以準(zhǔn)確估量，調(diào)解陷入僵局。辦案人員綜合案情及相關(guān)法律規(guī)定，告知當(dāng)事人案涉口頭買賣協(xié)議因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，被告應(yīng)向原告返還宅基地及房屋，但原告作為過(guò)錯(cuò)大的一方也應(yīng)向被告支付房屋價(jià)值差價(jià)，且該案不適用訴訟時(shí)效之規(guī)定。根據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”原則，被告遂提出鑒定申請(qǐng)，請(qǐng)求對(duì)案涉宅基地上所有建筑物及附屬設(shè)施予以價(jià)值評(píng)估，但又因無(wú)力承擔(dān)鑒定費(fèi)用提出撤回鑒定申請(qǐng)。調(diào)解又陷入僵局。
隨后，辦案人員通過(guò)多次走訪了解，并結(jié)合近年來(lái)類似買賣的交易價(jià)格，對(duì)案涉宅基地及房屋價(jià)值進(jìn)行了確定，得到雙方當(dāng)事人一致認(rèn)可。經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，雙方當(dāng)事人達(dá)成了調(diào)解協(xié)議。
點(diǎn)評(píng)
法官表示，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。宅基地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，不得任意買賣和轉(zhuǎn)讓。宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的特定權(quán)利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或者變相取得。
《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法官介紹，無(wú)效合同自始無(wú)效，且只能由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同無(wú)效，當(dāng)事人不能自行確認(rèn)合同無(wú)效。合同被確認(rèn)無(wú)效后產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)返還請(qǐng)求權(quán)屬于物上請(qǐng)求權(quán)，即物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，而物權(quán)不適用訴訟時(shí)效，則物上請(qǐng)求權(quán)亦不能適用訴訟時(shí)效；訴訟時(shí)效僅適用于財(cái)產(chǎn)權(quán)利當(dāng)中的債權(quán)性請(qǐng)求權(quán)，而合同無(wú)效的確認(rèn)屬于形成權(quán)，因?yàn)榇_認(rèn)合同無(wú)效可以單方面來(lái)實(shí)施此行為，不需要得到另一方的同意，不適用訴訟時(shí)效制度。
（張建鋒?劉媚）
