“法拍房”究竟敢不敢買？
“法拍房”是法院拍賣房屋的簡稱。近年來，越來越多的消費者傾向于通過網(wǎng)絡(luò)來尋找適合自己的房屋，“法拍房”也因此成為市場熱點。然而，什么是“法拍房”？如何購買“法拍房”？購買過程中有什么需要注意的？對此，記者采訪了西安市中級人民法院相關(guān)法官以及北京康達(dá)（西安）律師事務(wù)所律師李峰。
【案情介紹】
張某在某網(wǎng)絡(luò)平臺通過多輪競價，成功競拍到一套“法拍房”。但在張某要求法院交付房屋時，第三人李某拿出該“法拍房”的租賃協(xié)議，表示自己作為承租人，對此房屋有優(yōu)先購買權(quán)，拒絕騰房。最終，法院通過了解發(fā)現(xiàn)，李某的租賃協(xié)議是在法院對該房屋查封之后所簽。隨后，法院對李某釋明相關(guān)法律規(guī)定，依法向張某交付了房屋。
【常見問題】
隨著法院強制執(zhí)行力度的不斷增大，“法拍房”房源充足、房屋類型多樣，購買者選擇不斷增多。但如上述案例所述，購房者在購買“法拍房”時也存在著一定的風(fēng)險，需謹(jǐn)慎購買。李峰結(jié)合自身經(jīng)驗，列舉出一些購買“法拍房”過程中常見的問題，以及如何規(guī)避和解決途徑。
圖物不符問題
法院在網(wǎng)絡(luò)交易服務(wù)平臺上發(fā)布的競拍標(biāo)的物公告中，往往會附上一些實景照片，借以展現(xiàn)競拍房屋的位置及現(xiàn)狀，供競拍者參考。但在實踐當(dāng)中，往往會出現(xiàn)實物與圖片不符的情況。如果出現(xiàn)此情形，競拍者提出異議要求退還保證金時，需要通過訴訟程序才能解決。
李峰建議，“法拍房”競買人在競拍之前，最好提前前往房屋所在地實地查看，也可到房屋所在小區(qū)物業(yè)了解情況，通過物業(yè)咨詢，或許可以掌握更多房屋的真實情況，這些情況將對競買人的決策具有重要意義。
房屋過戶騰房問題
房屋原居住人在房屋被成功拍賣后，應(yīng)協(xié)助買受人辦理過戶手續(xù)并騰空搬離原房屋，不搬離的可以由法院負(fù)責(zé)房屋交付給買受人，保障房屋買受人能夠及時收房入住。
但在實踐中也存在著法院在網(wǎng)絡(luò)交易服務(wù)平臺上發(fā)布的競拍標(biāo)的物公告中，明確告知競拍者房屋現(xiàn)狀為“出租”狀態(tài)，這種情況則意味著房屋可能有合法租戶占用居住，法院拍賣成功后，不負(fù)責(zé)騰空房屋并交付給買受人，此時該房屋后續(xù)的騰房問題則由買受人通過另案訴訟或其他途徑加以解決，費時又費力。
李峰提醒欲購買“法拍房”者，競拍前務(wù)必認(rèn)真閱讀法院發(fā)布的公告，了解清楚法院是否負(fù)責(zé)騰房，避免出現(xiàn)競拍成功后，買受人無法收房使用的風(fēng)險。
“法拍房”稅費問題
房屋過戶時的稅費?！胺ㄅ姆俊备偱某晒筮^戶時的全部稅費一般由買受人承擔(dān)。李峰建議“法拍房”競買人在進行房屋拍賣之前，前往相關(guān)部門了解稅費繳納標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房屋的用途（住宅、商業(yè)等）不同所涉稅費比例亦不一樣，買受人競拍前一定要有充分準(zhǔn)備，計算好成本。
房屋的物業(yè)、水電氣暖等費用。在法院發(fā)布的競拍標(biāo)的物公告中，一般會對該房屋的物業(yè)欠費情況進行簡單的表述，若公告中明確告知競拍者房屋尚有“物業(yè)費未結(jié)”等記錄，則該房屋還存在原業(yè)主拖欠房屋物業(yè)管理費用、水電費用等情形。此時，“法拍房”競拍成功的買受人需自行前往有關(guān)部門辦理水、電、煤氣等戶名變更或安裝手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)補繳費用。
落戶問題
對于“法拍房”，法院只負(fù)責(zé)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶問題，但不負(fù)責(zé)買受人后續(xù)的落戶問題，至于原業(yè)主是否占用了戶口、學(xué)位，買受人能否落戶，都要由買受人自行找公安、教育等部門解決。值得注意的是，在執(zhí)行限購的城市，還要符合限購政策。
【律師建議】
李峰說，以上只是網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中常見的幾種類型的問題，其他個別問題因房屋涉及的案件情況、所在地域等因素的不同，會略有不同，需個案處理。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房屋公開、公正，拍賣過程中降價幅度也不小，很有可能買到性價比較高的房屋。但凡事都有風(fēng)險，“法拍房”也不例外。
李峰提醒各位購房者，競拍前務(wù)必認(rèn)真閱讀司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺法院發(fā)布的公告、房屋介紹并實地查看、調(diào)查拍賣房屋或通過律師事務(wù)所等第三方機構(gòu)進行調(diào)查、了解拍賣房屋狀況，這樣才能有效降低網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房屋的競買風(fēng)險。
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認(rèn)識“法拍房”
馬黎
“法拍房”的產(chǎn)生途徑有哪些？
一是民事案件產(chǎn)生。例如，購房人向銀行貸款購房，不能如期如數(shù)償還貸款的，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款房屋拍賣變現(xiàn)來償還貸款的。再如，?張三借李四的錢，約定以自有房屋抵押給李四，到期不能還款，根據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定，李四不能直接取得抵押房屋，只能向法院申請張三還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣張三的房屋來還款。
二是刑事附帶民事訴訟案件產(chǎn)生。例如，法院判決張三在故意傷害李四一案中賠償其醫(yī)藥費、誤工費等，若張三未在判決生效后及時履行其相應(yīng)義務(wù)，李四可以該生效判決為執(zhí)行依據(jù)申請人民法院進行執(zhí)行，拍賣張三名下房屋來實現(xiàn)判決書賠償部分內(nèi)容。
三是司法沒收產(chǎn)生。例如，刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產(chǎn)，如該財產(chǎn)涉及不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)依法可進行拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國庫。
購買“法拍房”的流程是怎么樣的？
（1）競買人在拍賣平臺繳納保證金。
（2）競買人在拍賣平臺參加競拍；拍賣成交后，買受人已繳納的保證金充抵價款，其他競買人繳納的保證金在三個工作日內(nèi)退還。
（3）拍賣成交后，買受人應(yīng)當(dāng)在人民法院規(guī)定的期限內(nèi)將剩余價款全部匯入指定的賬戶，法院確認(rèn)尾款到賬后，制作后續(xù)相應(yīng)法律文書。
（4）人民法院工作人員前往房管局送達(dá)相關(guān)過戶資料。
（5）買受人前往法院遞交身份證明，領(lǐng)取過戶裁定，自行前往房管局繳納相關(guān)稅費并辦理過戶手續(xù)。
（6）人民法院騰退交房。
至此，一套拍賣的過程就完成了。歸納起來，主要流程就是：獲知拍賣信息→拍賣報名繳納保證金→參加拍賣→成交→支付房款→辦理產(chǎn)權(quán)證→交房。
（記者?馬黎?見習(xí)記者?劉坤）
