房子可以轉(zhuǎn)租 責(zé)任不能轉(zhuǎn)嫁
核心提示：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
近年來，租房已成為一種新趨勢(shì)，一方面它給離家較遠(yuǎn)的上班族提供了地理便利；另一方面也給了暫時(shí)承擔(dān)不起房價(jià)的“奮斗者”一個(gè)安居之處。但是，租房市場(chǎng)火爆的背后，是五花八門的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和利益糾紛，而其中轉(zhuǎn)租更是常常引發(fā)租客與房東之間斷不清的官司。
典型案例
錢某將自己的一套房子租給了王某，簽訂了租賃合同。后來王某因?yàn)閸徫徽{(diào)整要去外地，就在征得錢某同意后將房子轉(zhuǎn)租給了李某。租期滿后，李某退房，錢某發(fā)現(xiàn)李某擅自進(jìn)行裝修，破壞了房屋原有的承重結(jié)構(gòu)，房屋受損。因聯(lián)系不到李某，錢某便向王某要求賠償。王某認(rèn)為房子受損跟自己沒有關(guān)系，拒絕賠償，雙方協(xié)商無果，訴至法院。
法官說法
西安市高鐵新城人民法庭法官?杭萌萌
“上述案例中房東是可以要求王某賠償損失的，王某也應(yīng)當(dāng)賠償?！焙济让缺硎?#xff0c;民法典第七百一十六條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”上述案例中，房東將自有房屋出租給王某并簽訂房屋租賃合同，房東與王某之間存在租賃關(guān)系，后王某在經(jīng)過房東同意的情況下，又將房屋轉(zhuǎn)租給李某并簽訂房屋租賃合同，屬于合法轉(zhuǎn)租。但是，這并不意味著王某可以在其轉(zhuǎn)租后從租賃關(guān)系中抽逃出去，王某與房東的租賃合同仍然是有效合同，王某依舊是與房東之間租賃合同的承租人，他和房東之間的租賃關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響，作為承租人，王某仍應(yīng)承擔(dān)該租賃合同約定及法律規(guī)定的義務(wù)。按照民法典第七百三十三條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?，F(xiàn)房屋有損壞，王某是要承擔(dān)責(zé)任的。
杭萌萌說，如果房東與王某的租賃合同中有關(guān)于裝修、房屋損壞等約定，房東可以依照該約定向王某主張賠償，若無相關(guān)約定，可以依照民法典第七百一十五條中“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”的規(guī)定來承擔(dān)賠償責(zé)任。
杭萌萌強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在隨著租房市場(chǎng)的火爆，像上述案例中轉(zhuǎn)租的情形并不少見，作為租房市場(chǎng)中常見的交易方式，民法典的規(guī)定，一方面有利于提高租賃物的使用效率，可以避免因客觀原因無法繼續(xù)居住的租客白白承擔(dān)租金損失的情形，使得“房盡其用”；另一方面，明確承租人轉(zhuǎn)租時(shí)需征得出租人同意，且損失由承租人承擔(dān)，有利于維護(hù)房東權(quán)利。因?yàn)樵谵D(zhuǎn)租情況下，雖然是次承租人實(shí)際占有租賃物，房東并未與次承租人建立信賴關(guān)系，并不掌握次承租人信息，由第三人直接向出租人承擔(dān)責(zé)任不利于出租人的保護(hù)，而規(guī)定出租人直接向與其建立租賃關(guān)系的承租人主張權(quán)利會(huì)使得其利益更容易實(shí)現(xiàn)。所以，基于合同的相對(duì)性，在因第三人的行為造成租賃物損失的情況下，由承租人向出租人承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)第三人原因造成租賃物的損失承擔(dān)賠償是合理的?！暗繓|也不是‘背鍋俠’，承租人在承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償?shù)??！焙济让冉忉?#xff0c;第三人與承租人之間也存在合同關(guān)系，承租人可以依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定向第三人主張賠償責(zé)任。
杭萌萌表示，作為“社會(huì)生活的百科全書”的民法典，對(duì)房屋租賃的約定十分詳細(xì)，兼顧承租人與出租人的權(quán)利。對(duì)于承租人的保護(hù)，規(guī)定了“買賣不破租賃”、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)以及租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效等。而對(duì)于出租人的保護(hù)也十分全面，在很多情形下賦予出租人解除合同、要求賠償?shù)葯?quán)利。但是，法律畢竟是維系社會(huì)關(guān)系的最后一道防線，雖然有完善的制度保障，要想租房市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)和諧穩(wěn)定，房東和租客還得從自身做起，堅(jiān)持誠信友愛。
杭萌萌提示：出租人在收取租金的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)保證出租房屋的安全、質(zhì)量；房客在享受轉(zhuǎn)租帶來的收益時(shí)，也應(yīng)當(dāng)督促第三人遵守合同約定；第三人作為實(shí)際占有房屋的一方，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履約，愛惜房屋，各方協(xié)力共同構(gòu)建健康的租賃關(guān)系。
（記者?陶玉瓊）
