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馬秀蘭承租王魏勇名下的商鋪經(jīng)營奶茶店。因轉(zhuǎn)租事宜協(xié)商未果，王魏勇將店鋪前后門鎖上，導(dǎo)致馬秀蘭無法進(jìn)入店鋪。馬秀蘭訴至法院，要求解除租賃合同、王魏勇退還租金并賠償每天200元的利潤損失。日前，廣西壯族自治區(qū)藤縣人民法院審結(jié)了這起房屋租賃合同糾紛。

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房屋轉(zhuǎn)租不成起糾紛

2019年2月26日，王魏勇與馬秀蘭簽訂了一份租賃合同。雙方約定：王魏勇將其名下位于藤縣新慶鎮(zhèn)的一棟房屋右側(cè)商鋪與四樓兩間房租給馬秀蘭經(jīng)營使用，租期6年，每月租金1300元，馬秀蘭每半年交一次租金給王魏勇。

簽訂合同當(dāng)日，王魏勇收到馬秀蘭交來的半年房屋租金共計7800元。隨后，王魏勇將商鋪與四樓兩間房交給馬秀蘭使用。馬秀蘭將商鋪用于經(jīng)營奶茶店。

2019年6月10日，馬秀蘭因個人原因停止經(jīng)營奶茶店。經(jīng)協(xié)商，王魏勇同意馬秀蘭將商鋪轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營。獲得王魏勇的同意后，馬秀蘭在商鋪門口張貼了一份轉(zhuǎn)讓告示。不久，有人找到馬秀蘭洽談轉(zhuǎn)租事宜，但此時王魏勇反悔，不同意轉(zhuǎn)租。

馬秀蘭搬走店鋪內(nèi)的部分物品后，王魏勇于同年6月26日將店鋪的前后門另行上鎖，但未將鑰匙交給馬秀蘭，致使馬秀蘭無法進(jìn)入店鋪，雙方由此發(fā)生糾紛。

馬秀蘭申請司法調(diào)解，要求解除租賃合同。王魏勇認(rèn)為租賃合同未到期，不同意解除合同，雙方未能達(dá)成一致意見。

租客與房東對簿公堂

2019年8月，馬秀蘭訴至藤縣法院，請求法院判令解除其與王魏勇簽訂的租賃合同，自解除租賃關(guān)系之日王魏勇應(yīng)開鎖并允許馬秀蘭搬移其相關(guān)財產(chǎn)，王魏勇返還兩個月租金共2600元，王魏勇從2019年6月27日起至判決解除租賃合同關(guān)系之日止每天賠償利潤損失200元。

“王魏勇對我承租的店鋪上鎖的行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本性違約，我有權(quán)請求解除合同。店鋪里的相關(guān)財物系我所有，我有權(quán)搬走，王魏勇應(yīng)當(dāng)開鎖配合。我交了半年的租金，但僅租了4個月的房屋，王魏勇應(yīng)當(dāng)返還兩個月租金2600元。王魏勇的過錯行為導(dǎo)致我無法經(jīng)營奶茶店，每天損失利潤200元，王魏勇應(yīng)當(dāng)賠償。”庭審中，馬秀蘭說。

王魏勇辯稱：“我與馬秀蘭簽訂的租賃合同約定房屋租期為6年，但僅租了4個月，馬秀蘭便提出解除合同并搬走其物品。當(dāng)時我對她說，解除合同可以，但是要支付3個月的租金作為違約金。馬秀蘭未付清違約金就想搬走相關(guān)物品。為維護(hù)自身的合法權(quán)益，我就把商鋪前后門給另行上鎖了。馬秀蘭違約在先，存在過錯，她承擔(dān)違約責(zé)任后我才同意終止合同。此外，馬秀蘭要求賠償利潤損失沒有法律依據(jù)，她沒有證據(jù)證明其存在經(jīng)濟(jì)損失。且她單方面終止履行合同，過錯在先，我沒有過錯，不應(yīng)賠償?！?/p>

房東被判返還兩個月租金

經(jīng)審理，藤縣法院認(rèn)為，馬秀蘭、王魏勇簽訂的租賃合同是雙方真實(shí)意思表示，該合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行各自的義務(wù)。按照房屋租賃的有關(guān)規(guī)定，承租人有按照合同約定交付房屋租金的義務(wù)，出租人有按照約定將房屋交付承租人使用并在租賃期間保持房屋符合約定用途的義務(wù)。馬秀蘭于2019年2月26日按合同約定交付王魏勇房屋半年租金7800元，王魏勇應(yīng)按合同約定保障馬秀蘭在此期間能正常使用房屋。王魏勇在雙方尚未就房屋租賃合同的解除達(dá)成一致意見的情況下，于2019年6月26日將店鋪的前后門另行上鎖，且未將店鋪加鎖的鑰匙交給馬秀蘭，王魏勇的行為已構(gòu)成根本性違約，導(dǎo)致馬秀蘭租賃房屋的目的不能實(shí)現(xiàn)，為此馬秀蘭提出解除租賃合同。根據(jù)我國合同法第94條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。由于王魏勇的行為構(gòu)成根本性違約，導(dǎo)致馬秀蘭不能實(shí)現(xiàn)租賃合同的目的，故對馬秀蘭提出的解除雙方于2019年2月26日簽訂的租賃合同的請求，予以支持。自判決解除租賃合同生效之日起，王魏勇應(yīng)開鎖并允許馬秀蘭搬移屬于馬秀蘭所有的財產(chǎn)。

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藤縣法院指出，根據(jù)我國合同法第97條的規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。租賃合同解除后，對馬秀蘭造成的合理經(jīng)濟(jì)損失，王魏勇應(yīng)當(dāng)賠償。馬秀蘭主張王魏勇返還兩個月房屋租金共2600元，該租金馬秀蘭已交付給王魏勇，由于王魏勇將店鋪的門另行上鎖，導(dǎo)致馬秀蘭未能使用租賃的房屋，故王魏勇應(yīng)返還房屋租金2600元。至于馬秀蘭要求王魏勇賠償利潤損失，由于王魏勇不認(rèn)可，加之馬秀蘭對其主張沒有提供證據(jù)證實(shí)，該訴請缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。

2019年10月22日，藤縣法院作出一審判決：解除馬秀蘭與王魏勇于2019年2月26日簽訂的租賃合同；自解除租賃合同的判決生效之日起，王魏勇應(yīng)將馬秀蘭承租的商鋪開鎖并允許馬秀蘭搬移屬于她所有的財產(chǎn)；王魏勇返還馬秀蘭兩個月房屋租金2600元；駁回馬秀蘭的其他訴訟請求。

目前，該判決已生效。

（文中人名為化名）

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