鎮(zhèn)巴法院訴前調(diào)解妥善化解65件物業(yè)服務合同糾紛
2月7日，鎮(zhèn)巴縣法院立案庭將最后一批物業(yè)服務合同系列案的民事調(diào)解書送達至B小區(qū)各業(yè)主手中。至此，65件物業(yè)服務合同糾紛案件得到高效妥善化解，圓滿解決了困擾65名業(yè)主長達兩年多的難題。
2023年1月，縣法院立案庭陸續(xù)收到了B小區(qū)共計65名業(yè)主遞交的訴訟材料，要求被告某物業(yè)公司退還裝修保證金。立案庭工作人員通過分析案卷材料、組織雙方當事人溝通等方式，明確了該系列案件基本事實：2014年8月3日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告簽訂了《B小區(qū)前期物業(yè)管理服務合同》，原告系B小區(qū)（A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)）業(yè)主，依照約定向被告支付了裝修保證金，因被告存在管理混亂等問題，A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2020年5月19日與被告解除了前期物業(yè)服務合同。解除合同次日，被告公司全體成員搬離B小區(qū)，回到其公司住所地。原告多次與被告協(xié)商，要求其退還裝修保證金及超收的物業(yè)費，因被告公司住所地位于外省，處理問題不便，原告與其多次協(xié)商無果，故訴至法院。
分析研判案情后，立案庭工作人員認為該系列案件事實較為清楚，涉及人數(shù)眾多，單起案件標的額不大，可運用訴前調(diào)解的方式化解矛盾糾紛。該系列案件中，B小區(qū)業(yè)主要求退還保證金與被告要求業(yè)主補交物業(yè)費的情況交叉。被告也明確表示之后會遞交訴訟材料，起訴要求業(yè)主補交物業(yè)費，涉及業(yè)主戶數(shù)高達150余戶。經(jīng)過了解，業(yè)主拖欠物業(yè)費的原因主要是認為被告管理不到位，收費過高，被告則辯稱其已按照合同約定提供了符合標準的物業(yè)服務。立案庭工作人員在案件調(diào)解之前，先后到 B小區(qū)、自來水公司、縣發(fā)改局進行走訪調(diào)查，取得了翔實的證據(jù)，為解決雙方的矛盾做了充分的準備。
調(diào)解當天，65名小區(qū)業(yè)主到達法院，在立案庭工作人員的主持下，物業(yè)公司代表和小區(qū)業(yè)主坐上了調(diào)解席。該系列案件法律關系較為清楚，難點在于涉及人數(shù)眾多，未形成統(tǒng)一意見，且被告在履行物業(yè)合同過程中曾因消防管理不到位受到相關部門處罰，又因車位管理不善導致多起業(yè)主爭搶車位事件的發(fā)生，小區(qū)業(yè)主怨聲載道，拖欠物業(yè)費事件頻發(fā)。在此情形下，A房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告解除了前期物業(yè)服務合同，后在長達 2年多時間里，原、被告之間退還保證金、補交物業(yè)費等問題一直未能解決，雙方矛盾日益尖銳。調(diào)解過程中，每每出現(xiàn)雙方情緒激動，偏離調(diào)解的情形，立案庭工作人員便及時“滅火”，將雙方思路拉回到解決問題的方向上來。向原、被告釋明關于物業(yè)服務合同的法律規(guī)定，對雙方有爭議的條款進行解釋，并在調(diào)解陷入僵局時及時采用“背對背”的方式單獨給雙方當事人做思想工作。對被告提出下調(diào)收費標準，且對B小區(qū)所有業(yè)主統(tǒng)一適用該標準的方案后，被告表示不能接受，立案庭工作人員拿出證據(jù)材料，被告終于認可其收費標準偏高，并同意讓步。
本以為調(diào)解終見曙光，原、被告雙方又因履行期限未能協(xié)商一致發(fā)生了爭吵，立案庭工作人員電話聯(lián)系被告公司負責人，向其詳細說明了法律規(guī)定及案件調(diào)解進度，并提出適中的調(diào)解方案，幾番磋商后，最終該方案獲得了原、被告雙方一致認可，原、被告也從見面時的劍拔弩張到握手言和，該系列糾紛得以圓滿解決。
因案件數(shù)量較多，調(diào)解工作完成后，后續(xù)事務仍需要大量時間處理，立案庭調(diào)集多名干警，明確分工，大家各司其職，最大限度提升工作效率。
