房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛頻發(fā) 法官為您答疑解惑
房屋與每個(gè)人的生活息息相關(guān)，買(mǎi)房也是人生中的一件大事。但在交易過(guò)程中，往往會(huì)因各種原因產(chǎn)生糾紛。針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中出現(xiàn)的問(wèn)題，未央?yún)^(qū)人民法院民二庭副庭長(zhǎng)趙冰帶著《民法典》來(lái)答疑解惑。
案例一
開(kāi)發(fā)商逾期交房、逾期辦房產(chǎn)證
擇一承擔(dān)違約責(zé)任合理嗎？
小張?jiān)谖靼操I(mǎi)了一套新房，但開(kāi)發(fā)商逾期交房、辦理不動(dòng)產(chǎn)證，細(xì)看才發(fā)現(xiàn)，合同約定開(kāi)發(fā)商既逾期交房又逾期辦理權(quán)證時(shí)，購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商擇一承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)在應(yīng)該怎么辦？
趙冰法官表示，遇到這樣的問(wèn)題，小張既可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，也可以要求其承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。商品房買(mǎi)賣(mài)中，開(kāi)發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需要出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時(shí)又約定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任之后，逾期辦證的違約責(zé)任就不予承擔(dān)的，應(yīng)認(rèn)定該約定屬于免除開(kāi)發(fā)商按時(shí)辦證義務(wù)的無(wú)效格式條款，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項(xiàng)違約之責(zé)。
法條鏈接：《民法典》第四百九十七條：有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：
（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無(wú)效情形；
（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；
（三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。
案例二
二手房賣(mài)方遲遲不肯過(guò)戶(hù)
購(gòu)房者可同時(shí)主張違約金和定金嗎？
小李在西安買(mǎi)了一套二手房，賣(mài)方遲遲不肯過(guò)戶(hù)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同里既約定了違約金，又約定了定金，他是不是可以同時(shí)主張？
對(duì)此，趙冰法官表示，不可以同時(shí)主張，只能夠選擇其一。違約金和定金競(jìng)合時(shí)，非違約方可以選擇適用違約金或者定金條款。在合同沒(méi)有約定適用哪一種時(shí)，擇高而選。但當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)損失的30%的，一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失。當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同約定、履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行考量。定金均以貨幣交付，且定金的數(shù)額以合同標(biāo)的額的比例作為根據(jù)。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，當(dāng)事人可以自由約定定金數(shù)額，但不能超過(guò)合同總金額的20%，超過(guò)該限額的定金約定無(wú)效。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定的定金數(shù)額的，視為變更約定定金數(shù)額，以實(shí)際交付的定金數(shù)額為準(zhǔn)。
法條鏈接：《民法典》第五百八十五條：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
第五百八十六條：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。
定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。
第五百八十八條?當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。
定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。
（記者劉曉云?實(shí)習(xí)生鄭聰慧）
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