房屋買(mǎi)賣(mài)中的這些“坑”，你注意了嗎？
房屋買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)賣(mài)雙方都比較重視房屋過(guò)戶(hù)、交付等重要問(wèn)題，而往往忽略戶(hù)口、房屋瑕疵等問(wèn)題：如所購(gòu)房屋戶(hù)口遭遇“占坑”，出資買(mǎi)房卻不是產(chǎn)權(quán)人，買(mǎi)了房卻因其中住著租戶(hù)遲遲不能入住……
那么，房屋買(mǎi)賣(mài)中都有哪些“坑”？買(mǎi)賣(mài)雙方都該如何維護(hù)自身的合法權(quán)益？
戶(hù)口遷出不易 違約責(zé)任要明確
二手房買(mǎi)賣(mài)中，原有戶(hù)口無(wú)法遷出怎么辦？據(jù)公安部關(guān)于處理戶(hù)口遷移的規(guī)定，戶(hù)籍遷移是由公安機(jī)關(guān)管轄，如果買(mǎi)房人執(zhí)意要求賣(mài)房人遷出戶(hù)口，那么法院往往會(huì)以“不屬于民事案件受理范圍”為由駁回起訴。
案例：2018年12月1日，錢(qián)先生與趙先生簽訂了北京存量房屋居間合同，約定趙先生將其位于北京房山某小區(qū)房產(chǎn)賣(mài)與錢(qián)先生。
因另有他人戶(hù)口掛靠在該房屋，故二人在買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)戶(hù)口遷移的時(shí)間及戶(hù)口未遷出造成的違約問(wèn)題作出明確約定。合同簽訂后，錢(qián)先生支付了房款，并與趙先生辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，但是掛靠戶(hù)口一直沒(méi)有遷出，這給錢(qián)先生的生活造成了諸多影響。在協(xié)商未果之下，錢(qián)先生將趙先生起訴到法院，要求趙先生按照約定支付違約金。
趙先生說(shuō)，戶(hù)口遷移不應(yīng)該由法院管轄，公安部門(mén)不給辦理戶(hù)籍遷移，錯(cuò)不在他，所以不同意支付違約金。
法院審理后認(rèn)為，趙先生沒(méi)有按照約定履行合同義務(wù)，未將原有戶(hù)口遷出，對(duì)錢(qián)先生居住和使用造成了一定影響。最終，法院判決趙先生依據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，并支付違約金。
上述案例中，正是因?yàn)殡p方在合同中明確了戶(hù)口遷移及不遷出的違約責(zé)任，所以錢(qián)先生的賠償請(qǐng)求才得到法院支持。實(shí)際上，除了合同約定違約責(zé)任以外，還可以約定待對(duì)方將戶(hù)口遷出后再給付部分尾款等方式，迫使賣(mài)房人主動(dòng)遷移戶(hù)口，從而維護(hù)買(mǎi)房人的合法權(quán)益。
借名買(mǎi)房沒(méi)有合同難支持
房?jī)r(jià)的居高不下，催生出“借名買(mǎi)房”的現(xiàn)象。有些購(gòu)房人或?yàn)橐?guī)避法律或政策限制，或?yàn)樨潏D便宜享受優(yōu)惠，或?yàn)楹?jiǎn)便手續(xù)減少稅費(fèi)，而采用借名買(mǎi)房的方式購(gòu)買(mǎi)房屋。所謂“借名買(mǎi)房”，是指有購(gòu)房需求卻沒(méi)有購(gòu)房資格的人，以父母、子女或者其他人的名義購(gòu)房，而購(gòu)房款項(xiàng)由購(gòu)房者自己支付。
由于產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際出資人不一致，所以出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)入“坑”的概率也較大。比如會(huì)發(fā)生名義產(chǎn)權(quán)人反悔或偷偷將房屋出售、占用出名人購(gòu)房資格等情況。不管對(duì)于出名人還是借名人都會(huì)帶來(lái)麻煩。
案例：2014年6月，鄭女士、趙先生夫妻二人與北京某置業(yè)有限公司簽訂了北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)了位于房山區(qū)某小區(qū)的一處房產(chǎn)，由于鄭女士的公積金繳存額度高，于是一家人商量決定用鄭女士的名義進(jìn)行貸款買(mǎi)房。在房屋裝修過(guò)程中，鄭女士與趙先生因?yàn)榧彝ッ茈y以化解，雙方解除了婚姻關(guān)系。
而趙先生的父母認(rèn)為當(dāng)時(shí)買(mǎi)房?jī)H是借用兒子、兒媳的名義購(gòu)買(mǎi)，實(shí)際出資人為他們老兩口。故趙先生的父母起訴到法院，要求確認(rèn)雙方借名買(mǎi)房關(guān)系成立。
鄭女士則提出，買(mǎi)房時(shí)趙先生的父母口頭承諾買(mǎi)房是子女結(jié)婚居住、使用，趙先生的父母雖然有出資，但不存在書(shū)面、口頭的借名買(mǎi)房合同。而且，購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)自己也有出資，且用自己的公積金進(jìn)行了貸款。
法院認(rèn)為，雖然涉案房屋的購(gòu)買(mǎi)主要是由趙先生的父母出資，但使用的是鄭女士的公積金貸款，趙先生的父母與鄭女士夫婦之間并沒(méi)有借名買(mǎi)房協(xié)議。涉案房屋的購(gòu)買(mǎi)，為家庭成員共同出資。故趙先生父母所訴的“借名買(mǎi)房”缺乏事實(shí)證據(jù)和法律依據(jù)，最終法院駁回了趙先生父母的訴訟請(qǐng)求。
實(shí)際操作中，借名買(mǎi)房，多有書(shū)面合同。如僅僅進(jìn)行口頭約定，法院對(duì)于借名買(mǎi)房關(guān)系的成立往往從房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購(gòu)房票據(jù)及產(chǎn)權(quán)證書(shū)的持有情況以及對(duì)于借名購(gòu)房有無(wú)合理解釋四個(gè)方面進(jìn)行考量。只有形成完整的證據(jù)鏈條，才能認(rèn)定出資人就是產(chǎn)權(quán)人。
買(mǎi)了房子卻遇不愿搬走的租客
要買(mǎi)賣(mài)的房屋里還住著租客是二手房買(mǎi)賣(mài)中常有的事。原房主需要通知租客賣(mài)房的事嗎？買(mǎi)賣(mài)成功，新房主可以隨意要求租戶(hù)搬走嗎？
案例：王先生于2018年12月1日起承租了趙先生位于北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)某小區(qū)房屋，租期為2018年12月1日到2019年12月1日。2019年3月，趙先生在未告知王先生的情況下，將該房屋出售給了孫女士，孫女士交付房款后，趙先生隨即與孫女士辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。
王先生知道自己租住的房屋易主后，認(rèn)為趙先生侵犯了自己作為承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，于是起訴到法院，要求確認(rèn)王先生與孫女士之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
趙先生認(rèn)為房屋為其所有，出售給誰(shuí)是自己應(yīng)有的權(quán)利，沒(méi)有必要告知王先生。且該房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)到第三人孫女士名下，自己也沒(méi)有辦法了。
法院審理后認(rèn)為，“王先生以趙先生侵犯其承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，要求確認(rèn)趙先生與孫女士簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?！睕](méi)有法律依據(jù)，駁回了王先生的訴訟請(qǐng)求。
法官解釋說(shuō)，所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指出租人在租賃合同的有效期內(nèi)出賣(mài)租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先于其他購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)租賃物的權(quán)利。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條的規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！比绻鲎馊饲址噶顺凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，起訴出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，法院將不予支持。
但在這種情況下，趙先生確已侵犯了王先生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在房?jī)r(jià)上升的情況下，喪失購(gòu)房機(jī)會(huì)可能給王先生造成損失，也可能存在新房主要求王先生搬遷產(chǎn)生的費(fèi)用，對(duì)此王先生可以起訴要求賠償損失，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
法官提示，賣(mài)房人在出賣(mài)有租賃合同的房屋時(shí)，切記要履行告知承租人的義務(wù)，讓承租人對(duì)是否買(mǎi)房作出說(shuō)明，如果侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，將會(huì)承擔(dān)不必要的損失。買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)也要查清所購(gòu)房屋的使用情況，否則可能出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)房屋后無(wú)法入住的情形。
房屋買(mǎi)賣(mài)是大事，如果處理不當(dāng)，極易引發(fā)不必要的糾紛。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)做好證據(jù)留存，一旦發(fā)生糾紛，運(yùn)用好法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。
