房屋買賣要小心 謹(jǐn)慎適用違約金
民事主體之間在訂立民事合同時，一般會選擇在合同中約定違約金或定金條款來擔(dān)保合同目的的實(shí)現(xiàn)。從性質(zhì)上講，違約金和定金都是為防止當(dāng)事人違約而設(shè)立的責(zé)任承擔(dān)方式。但生活中，很多人并不清楚違約金的具體適用規(guī)則。近日，新疆伊寧市人民法院審理了一起相關(guān)案例。
基本案情
2019年2月，原告閔某與被告楊某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了一份房屋買賣合同，該合同約定被告將已有的一套120平方米的房屋以495000元的價格轉(zhuǎn)讓給原告，在原告支付購房定金和首付款后雙方辦理過戶手續(xù)。
同時，雙方在合同中約定，任何一方反悔均需支付總房款的30%作為違約金，原告支付相關(guān)款項(xiàng)后，被告未按照約定協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，后原告訴至法院。
裁判結(jié)果
法院審理后認(rèn)為，因涉案房屋已由被告楊某抵押給案外人且房屋產(chǎn)權(quán)證書已交付，該房屋買賣合同因存在履行的困難和障礙，不適宜繼續(xù)履行，故對原告的繼續(xù)履行合同的訴求不予支持。對于原告要求被告按照總款項(xiàng)的30%支付違約金的意見，由于原告僅是支付部分款項(xiàng)，被告也就不能履行合同的情況作出承諾，愿意擔(dān)12000元的損失，且原告亦予以接受被告的該份承諾書，故判決被告按承諾書兌現(xiàn)退還款項(xiàng)。
典型意義
房屋買賣的安全關(guān)系到許多家庭的幸福與安生，而違約金和定金條款便是為了擔(dān)保合同主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)以及在合同履行不能時減少受害方損失。根據(jù)《合同法》第一百一十六條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金又約定定金時，一方違約后對方只可在二者中擇一適用。同時，司法實(shí)踐中違約金實(shí)際金額會由法官根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，但一般不能超過實(shí)際損失的30%。因此，當(dāng)事人在主張違約賠償時可以依據(jù)案件具體情況根據(jù)對自己有利的原則選擇適用違約金條款或定金條款。
（劉連平 鄭環(huán)磊）
