房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移影響居住權(quán)嗎？
《中華人民共和國民法典》在物權(quán)編中新增了居住權(quán)的法律規(guī)定，居住權(quán)是自然人依據(jù)合同或遺囑而取得的，在他人享有所有權(quán)的房屋上為滿足生活居住需要所設(shè)立的一種享有占有、使用權(quán)能的用益物權(quán)，即在不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的情況下，居住權(quán)人合法居住他人住宅房屋的權(quán)利。居住權(quán)經(jīng)登記生效后，居住權(quán)人享有物權(quán)，受法律保護(hù)。
居住權(quán)是為了解決生活居住問題而設(shè)定的用益物權(quán)，居住權(quán)合同不同于其他的物權(quán)合同，一般為無償設(shè)立。居住權(quán)設(shè)立后，在權(quán)利生效期間，即便房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，居住權(quán)也不受影響，這就意味著居住權(quán)與所有權(quán)是分離的。
近期，陜西至正律師事務(wù)所組織律師對(duì)居住權(quán)相關(guān)案例進(jìn)行了討論。
案情
1995年12月6日，王某茹與吳某民（于2017年8月27日死亡）登記結(jié)婚，雙方均為再婚家庭，吳某民婚前育有一女吳某。吳某民擁有房屋一套，王某茹與吳某民婚后一直居住在該房屋中。2013年1月23日，吳某民經(jīng)公證處公證遺囑一份，將該房屋留給吳某作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)；2013年2月5日，吳某民留有自書遺囑一份，為自己的再婚妻子設(shè)立居住權(quán)，內(nèi)容為該房屋內(nèi)的小屋由王某茹居住，大屋由吳某居住。后來，王某茹與吳某因房屋居住等產(chǎn)生糾紛。2021年，王某茹訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)其對(duì)該房屋擁有居住權(quán)。
裁決
法院經(jīng)審理認(rèn)為，民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋沒有規(guī)定而民法典有規(guī)定的，可以適用民法典的規(guī)定，但明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的除外。關(guān)于居住權(quán)，民法典施行前的法律沒有相關(guān)規(guī)定，該案可以適用民法典的規(guī)定，以遺囑方式可以設(shè)立居住權(quán)。吳某民以遺囑方式為原告在涉訴房屋中設(shè)立居住權(quán)，與其通過公證遺囑確定該房屋所有權(quán)歸屬并不矛盾，且被告已書面表示同意，故對(duì)于原告的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。
解讀
更好地解讀居住權(quán)相關(guān)法律問題，可以通過幾種情形來探析。
男女雙方婚后購買一套房屋，現(xiàn)在雙方協(xié)商同意離婚，子女撫養(yǎng)權(quán)歸男方，婚后的房產(chǎn)歸男方所有，由男方補(bǔ)償女方50萬元。此時(shí)，女方如果怕自己離婚后買房能力有限，也怕男方將房子賣了損害孩子的利益，便可以在雙方婚后購買的房產(chǎn)上要求設(shè)立居住權(quán)。
老人想將房產(chǎn)過戶給子女，但害怕房屋提前過戶給子女，子女不孝而將老人攆出家門。此時(shí)，老人可以與子女簽署贈(zèng)與協(xié)議，同時(shí)為老人自己設(shè)立居住權(quán)。在居住權(quán)設(shè)立之后，即使遇到了不孝子女，老人仍可以通過行使居住權(quán)的物權(quán)保護(hù)屬性，保護(hù)自己的利益；如果子女負(fù)債，房產(chǎn)被抵債，老人亦可以通過行使居住權(quán)，保護(hù)自身合法權(quán)益。
張某再婚，其可以在設(shè)立的遺囑中明確在該房屋上為再婚妻子設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)的存續(xù)期間以再婚妻子有生之年為限。如此，在張某去世后，張某的繼承人可以按照遺囑繼承的形式取得房屋的所有權(quán)，還需要按照遺囑的內(nèi)容履行在該房屋上為張某的再婚妻子設(shè)立居住權(quán)的義務(wù)，保證張某的再婚妻子在有生之年有權(quán)繼續(xù)在該房屋內(nèi)居住，不得予以妨礙。
律師介紹，居住權(quán)協(xié)議系雙方意思表示，在訂立居住權(quán)協(xié)議時(shí)，仍有些個(gè)性化條款需要雙方根據(jù)實(shí)際情況予以明確，比如：是否允許居住權(quán)人伴侶或照顧起居的人同住；在居住期間，可否根據(jù)需要對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，添置設(shè)施設(shè)備，以及在對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)所有權(quán)人是否應(yīng)予以相應(yīng)配合等條款。
（李菊歌）
