房屋遭遇拆遷，承租方是否有權(quán)分配拆遷款？
尚在租賃期內(nèi)的房屋突然遭遇拆遷，承租方該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？
案情
曾某（出租方：甲方）與房某（承租方：乙方）簽訂房屋租賃協(xié)議書，約定將曾某所有的倉庫500平方米出租給房某使用，雙方除約定租期及租金等具體事項(xiàng)外，還特別約定“租賃因國家規(guī)劃終止時(shí)，除生產(chǎn)設(shè)備及附件歸乙方，對改造部分不能搬出或者損壞，以后凡是涉及拆遷賠償?shù)?#xff0c;均與乙方無關(guān)?！?/p>
合同簽訂后，房某承租該房屋并經(jīng)曾某同意后將其改造為冷庫并一直使用。后該房屋遭遇拆遷征收，房某向曾某主張制冷機(jī)、冷庫房、配電柜、冷卻水塔等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及按面積計(jì)算搬家費(fèi)、過渡費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等費(fèi)用。雙方協(xié)商未果，遂訴至法院。
審理
一審法院審理認(rèn)為，根據(jù)合同中約定“租賃因國家規(guī)劃終止時(shí)，除生產(chǎn)設(shè)備及附件歸乙方，對改造部分不能搬出或者損壞，以后凡是涉及拆遷賠償?shù)?#xff0c;均與乙方無關(guān)?！币虼?#xff0c;對房某主張的制冷機(jī)、冷庫房、配電柜、冷卻水塔等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的訴訟請求予以支持。對于房某主張按面積計(jì)算搬家費(fèi)、過渡費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失的訴訟請求，一審法院未予支持。
曾某不服一審判決，進(jìn)行上訴。近日，連云港市中級人民法院二審作出判決，維持一審原判。
說法
隨著城市化進(jìn)程以及舊城改造的不斷推進(jìn)，拆遷征收中出租人與承租人如何分配拆遷款產(chǎn)生的糾紛越來越多，應(yīng)當(dāng)引起重視。針對此種情況，法官提醒：
2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施后，排除了房屋承租人在房屋征收時(shí)的主體地位，承租人不再屬于獨(dú)立于出租人之外的補(bǔ)償對象。如果租賃合同中未明確寫明遭遇拆遷該如何處理，那么，承租人可以主張哪些權(quán)利？
其一，對于拆遷征收補(bǔ)償款中的搬家費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失和過渡費(fèi)等費(fèi)用，如承租人實(shí)際支出該部分費(fèi)用或?qū)嶋H造成該部分損失，承租人可以向出租人主張分配該部分款項(xiàng)。
其二，對于裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)區(qū)別能否拆除，對于能拆除的，可以由承租人自行搬離。對于已經(jīng)與租賃物形成一體的，如果合同尚未到期，那么承租人有權(quán)向出租人主張?jiān)摬糠盅a(bǔ)償款項(xiàng)。如果合同到期后遭遇拆遷征收，原則上該部分物品已歸出租人所有，除非雙方有特別約定。
其三，對于未到期的租金，承租人可向出租人主張退還該部分費(fèi)用。其余費(fèi)用，如雙方無特殊約定，應(yīng)歸出租人所有。
人民法院對于上述費(fèi)用如何分配，將結(jié)合當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償政策以及租賃履行情況酌情予以認(rèn)定。為了最大限度保護(hù)出租人與承租人的合法利益，法官建議，出租方與承租方應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同時(shí)對遭遇拆遷后如何分配拆遷款做明確的約定，以免日后發(fā)生矛盾。
（嚴(yán)偉晏）
